打造样板商圈研究.ppt

打造样板商圈（武汉）可行性研究报告 徐 峻 二0一四年五月二十九日 目录 背景 目的与方法 武汉基本资料 江汉路商圈13个点位的分析 万松园路店的分析 光谷商圈的分析 小结 致谢 背景 解总提出要用二千万在武汉江汉路商圈开十家店，以打造华东区域样板商圈，由此本人特赴武汉考察。 江汉路商圈是武汉二大商圈之一（江汉路、光谷这二大商圈，汉街亦可勉强算武汉第三大商圈，但目前尚未成气候，且定位为高端，与我司目前并无交集，故不提），是武汉传统的中心商圈，即使目前有光谷的存在，但仍未让出老大地位（光谷地理偏且小而且时间亦短）。得江汉路得武汉； 得武汉得湖北。尤其是如果我司在江汉路商圈十家店，则势能充足，整个湖北将由此得以完全覆盖，湖北市场无论是开店还是单店业绩均极为有利； 得湖北，则会幅射华中地区。武汉为华中重镇，汉正街历来是中国南方最为有名的商名集散地，我们重兵驻于江汉路，对于整个华中区域的操作会形成一定便利； 对全国市场亦将会有示范效应，和一定的广告宣传影响。 目的与方法 本研究想确认我们做此行为是否可行，技术上有无问题、法律障碍有无、经济上是否有利可图、具体操作建议如何？ 本研究的方法为：现场观察（人流测算为主）、竞争对手（参考品牌）观察访谈、二手资料研究 本次研究的时间为2014年5月28日~5月29日 正文 对于我们此行为的假想，技术与法律上并无障碍，最重要乃是经济上的测算； 间接经济效益在本文开头已有描述，且阅者均有更为深入的了解，后面不再细述； 下文最重要是列出我们将要投入的点位和经济上的测算； 经济上的测算将结合消费者人流和竞争对手二者来进行。 武汉基本资料 据《2013年武汉市国民经济和社会发展统计公报》，武汉常住人口1022万人，其中户籍人口822.05万人（农业266.18万人，非农业555.60万，待定0.27万）； 全年城市居民人均可支配收入29821.22元，人均消费支出20157.32元，其中，食品支出7770.69 元；农村居民人均纯收入12713.46元 ，人均消费支出9127.00元，其中，食品支出 3459.13元 。 新开通的京广高铁使其幅射范围大增。 江汉路基本资料 江汉路改造成步行街后，以其安全、舒适、便捷的购物环境吸引了大量的人流。每天从上午９点开始，至中午１１点，人流量平均可达２３４２人次／小时（单向）；下午３点人流量开始增大，达２９８０～４３２０人次／小时（单向）；傍晚５点人流量达最高峰，为４８００～５２００人次／小时（单向）；持续至夜晚９点才逐渐减少，１０点左右商店关门。节假日人流量更大。 日均人流量为10万（有夸大宣传语称为日均50万人流），高峰时突破100万每日。 江汉路全长1210米，步行街范围内共有门点183处。 ?专程来江汉路休闲的消费者，下班或办事路过顺便来逛逛的上班一族，放学后来这里嬉戏玩耍的少年儿童，茶余饭后来散步、锻炼身体的附近居民，构成了步行街的主要人流，来此以购物为目的的消费者不超过20%（10个人逛只2个人买，不指买哪一类，而是全部进所有品类的消费者占20%）。 1、中山大道（六渡桥与前进一路之间） 2、中山大道（六渡桥与前进一路之间） 3、中山大道（六渡桥与前进二路之间） 123中山大道（六渡桥与前进一路之间） 中山大道的竞争品牌 对于123的建议 建议如果保守估计的话，以25万月营业额较为稳妥。个人认为该店一年内目标月业绩可为30-35万，40-45万是较努力可能达成的目标业绩； 2和3选一的话，倾向于以租金来比较，毕竟当中并无分支路，人流无分散可能性，且无显眼与否的差异。如租金一样，则都市丽人较佳，因考虑更近芭芭多，既可集群效应，亦可分流其客户。 江汉路 江汉路 4、江汉路最北端 5、目前的意尔康店 6、目前的红谷店 7、目前的红谷店 8、目前在建商业中心 9、10、目前在建商业中心 11、目前的bampo 12目前在运作的 13、我司在运作的悦荟店 江汉路几家店的小结 江汉路上这几家店（456789101112），年租金从120万到200万之间不等； 如纯从布点角度考虑，建议4；5和6之间择一；7；8；9和10之间择一；11和12之间择一；13；再加上中山大道上的二家店，总共为9家店（江汉路5家，中山大道共3家，悦荟1家），基本能占满江汉路商圈； 1、2、3、13此处略过，4~12均在江汉路（8也是紧挨，故也算在此中），评估均为基于江汉路人流而来； 目前江汉路主路上没发现竞品，仅有两家屈臣氏，大多数竞品均在附近或在大楼内； 意尔康占据点位最多，每隔几个店就有一个，整条街至少六家； 江汉路素有人旺财不旺的特点，尤其是近几年，究其原因，有客观的，比如人流量虽大，但只有不足20%的人是会产生消费行为；也有主观，即顾客不进去的店面，对客人吸引力不够，形象不好