第六章个人住房贷款试卷.ppt

二审法院广州市中级人民法院对于一审判决认定购房合同无效及百胜公司与刘剑锋应当承担连带清偿责任没有否定，但是认为百胜公司是实际借款人、抵押人。借款、抵押均为百胜公司的真实意思表示，且该抵押已进行了抵押登记备案，故该抵押借款行为有效，银行对抵押房产享有优先受偿权。另外，法院还对一审判决对本金、利息计算的错误进行了纠正。 拓展知识：“假按揭” (一)假按揭的含义 (二)假按揭的方式 (三)假按揭的成因 (四)假按揭的危害 (一)假按揭的含义 假按揭是指房地产开发商以套取银行信贷资金为目的，假借非真实购房人的名义向银行申请办理个人住房贷款。 假按揭通常是开发商联合一些没有提供首付款的所谓借款人，向银行提交已付首付款的收据(或由开发商垫付首付款)，欺骗银行发放按揭贷款，而按揭房屋实际上仍掌握在开发商手中。 办理假按揭的程序一般如下：开发商通过给身份证持有人一定数额的报酬，有偿使用对方身份证，并由身份证持有人在按揭贷款合同上签字，银行即根据合同向开发商放款。开发商和身份证持有人之间还会有一个协议，包含开发商承诺不需要身份证持有人承担任何债务以及保密条款等内容。 假按揭是一个风险转嫁过程，开发商通过假按揭，提前收回成本，变现利润，把包袱和风险悉数丢给银行，自己进退自如，完全占据主动地位。由于房价估值越高，假按揭从银行套取的资金也就越多，开发商自然倾向于提高价格。在假按揭中，还款资金来源于开发商，虚高的房屋估价会加重开发商的还款压力。一旦其资金周转出现问题，将直接威胁银行贷款的安全。 (二)假按揭的方式 假按揭有两种方式，一是借款申请人知情的假按揭，二是借款申请人不知情的假按揭。 1．借款申请人知情的假按揭 借款申请人知情的假按揭又包括两种情况： (1)开发商安排内部的工作人员，以他们的名义去办理预售商品房按揭贷款。 (2)开发商不以内部人员为局限，如开发商利用其亲属或其他人员办理假按揭。 这两种情况的共同的特点是：以自己的名义向银行申请借款，借款申请人对假按揭本身是知情的。 2．借款申请人不知情的假按揭 当借款申请人的姓名被冒用，其本人对于向银行申请贷款是不知情的，包括所有银行的借款文件上的签字也都不是本人的真实签字。 (三)假按揭的成因 假按揭的参与者不仅是开发商，有时购房个人和商业银行的工作人员也有可能参与其中。由于三者有着不同的动机，因此假按揭的成因可以从三个方面来分析。 1．开发商利用假按揭骗取贷款的原因 首先，开发商自有资金有限，有些在楼盘建设时就会出现资金链紧张问题。而在宏观调控的大背景下，申请房地产开发贷款的难度进一步增大，而通过商品房预售来回收资金的做法也越来越受到政策限制。 其次，一些楼盘在销售后期尾楼销售困难，开发商就将旧盘的尾楼通过假按揭转给银行，同时通过虚高评估房价骗取更多贷款，以缓解资金紧张。 第三，相对于住房开发贷款，住房按揭贷款的发放手续相对简单，且有很长一段时间国家为鼓励居民购房，个人住房贷款的利率有所优惠，因此很多开发商都有利用尾盘假按揭套取贷款的冲动。 2．购房个人参与假按揭的原因 通过虚假评估抬高房价，购房个人可以获得更多的住房贷款，降低首付款；或者通过虚假销售，套取贷款，挪作他用。而房屋中介公司人员为促成交易赚取佣金，也愿意参与假按揭，因为这样做风险低、收益大。 3．商业银行参与假按揭的原因 对商业银行来说，住房按揭贷款的不良率远低于其他贷款种类，通常被视为银行的优质资产。各家商业银行都将发展个人住房信贷业务作为重要的利润增长点和改善资产结构的重要手段。为了扩大市场份额，一些商业银行就降低按揭贷款门槛，放松对借款人的信用等级评估和贷款调查，甚至未办理抵押登记手续也发放按揭贷款。再加上一些银行工作人员为应付业绩压力、赚取更多奖金而不严格把关，甚至与开发商勾结作案，在一定程度上也提高了假按揭的发生率。 (四)假按揭的危害 假按揭目前已经成为困扰商业银行个人住房贷款业务健康发展的重要问题，它扰乱了房地产买卖市场和借贷市场的秩序。假按揭的具体危害表现在以下几个方面： 第一，假按揭会使一些不知情的当事人受到伤害。若当事人最终违约，其个人信用记录上会留下不良记载，影响其未来的信贷申请。 第二，假按揭会导致银行房地产信贷资产质量下降，并对银行持续稳健经营产生恶劣的影响。住房按揭贷款质量的下降，不仅会影响银行的盈利，同时对银行本身来讲，可能导致资金流动性恶化，而流动性出现问题又会给银行带来声誉风险。如果流动性问题比较严重的话还可能导致挤兑。 第三，假按揭将造成房地产市场虚假繁荣，严重危害住房金融业务的健康发展。一些开发商抓住银行政策的空隙，大肆进行假按揭融资，有的开发商还通过假按揭，利用积压的房产套取银行信贷，在骗取银行信贷资金的同时制造了房屋成交量上升的假象。