改-房地产投资信托Reits在中国的发展.docx

我国发展房地产投资信托基金REITs之探析摘要随着我国经济飞速发展，近年来房地产行业经历了蓬勃的发展，作为资金密集型产业，在商业银行信贷规模受限的背景下，我国的房地产亟需由传统的依赖银行贷款向创新型融资工具转变。 房地产投资信托，英文“Real Estate Investment Trusts”,以下简称为 REITs，是一种集合不特定的投资者，将资金集中起来，建立某种专门进行房地产投资管理的基金或机构，进行房地产投资和经营管理，并共同分享房地产投资收益的一种信托方式。而政策层面，2014年央行和银监会《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》的出台，再次拉起了房地产信托基金（REITs）试点的大幕。REITs作为金融市场上重要的投资工具之一，它的创立和发展能够满足广大投资者多渠道获取资产收益的需求，解决中国房地产行业过度依赖银行贷款的局面。 然而房地产信托基金Reits作为一种金融舶来品，在我国的发展还处在摸石探路的初步尝试阶段，与国外成熟的REITS有着较大差距。本文试从时下房地产行业融资通道狭窄的背景入手，通过对比国外成熟的REITs模式与中国类REITs的差异来分析中国发展REITs面临的阻力，并从不同角度提出在中国发展REITs的建议。关键词：房地产，REITs，税收法律制度目录1、我国现有环境下发展REITs的必要性……………………………………………………………………………………..21.1 房地产行业融资窘境……………………………………………………………………………………………………21.2 房地产开发企业资金结构单一导致银行风险提高……………………………………………………….22、我国REITs与国外REITs运作模式对比…………………………………………………………………………….32.1 国外模式——以新加坡模式（S-REITs）为例……………………………………………………………3 2.1.1 房地产投资信托分类……………………………………………………………………………………………..32.1.2 S-REITs的发展历程………………………………………………………………………………………………….42.1.3 S-REITs的结构与运作模式………………………………………………………………………………………52.2 我国的准REITs模式………………………………………………………………………………………………….52.2.1 中国REITs的典型结构——以“苏宁云创”为例………………………………………………………..62.2.2 国内外REITs产品的区别…………………………………………………………………………………………63、我国发展REITs的主要障碍………………………………………………………………………………………………7 3.1法律法规………………………………………………………………………………………………………………………73.2 税收制度…………………………………………………………………………………………………………………………..83.3 监管层面…………………………………………………………………………………………………………………………..93.4 专业人才…………………………………………………………………………………………………………………………..94、应对措施…………………………………………………………………………………………………………………………..9 4.1. 政府层面…………………………………………………………………………………………………………………..9 4.1.1. 出台税收优惠政策……………………………………………………………………………………………..94.1.2. 发展公共租赁房REITs…………………………………………………………………………………………104.2 房地产企业积极推动…………………………………………………………………………………………………10我国现有环境下发展REITs的必要性1.1 房地产行业融资窘境 房地产业是近年来我国发展较快的主导性产业之一,发展势头十分迅猛，在社会各界引起了广泛关注。这一领域相较于其他行业拥有许多特别之处，尤其是在运作的资金方面，在前期需要大量的投入，并且很长一段时间内难以收回成本，这就导致房地产行业需要借助银行的力量来实现自身的发展，整个过程中所投入的款项几乎全部依赖于银行贷款，这在一定程度上也为银行带来了许多不可预知的风险因素。面对这样严峻的形势，我国在2003年颁布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，希望以此来调控房地产行业，为其资金来源开辟更多渠道。随之而来的是银监会颁布的212号