世联：容积率以上住宅研究.ppt

高密度策略 ——2.0以上容积率项目研究 目录 一、引言 研究背景及目的 背 景 可能开发项目中，高容积率是一大类型。 具有节地性，符合城市发展方向。 目 的 形成针对高容积率的产品观 为高容积率项目的决策提供参考 研究思路 研究范围：以研究北京代表项目为主，参考集团建成项目信息 研究方法 以客户需求为基础，分析高容积率带来的特点，以及由此形成的特质，形成产品观 实际项目分析和万科住区开发经验相结合 同时关注相关内容的成本情况 高容积率带来了什么？ 相同用地下，地上建筑面积和体量增加，如何消解高密度带来的压迫感？ 如何处理高密度开发与提高居住空间舒适度的矛盾？宜居性与舒适性——澳洲康都的高密度和景观处理，金色家园泛会所处理 高密度下的景观处理？ 高密度对局部小气候的影响？ 高密度对路网形式和密度的要求，以及对社区开放的影响 高密度下的停车策略（包括对成本与环境的影响） 相同用地下，可能形成更多的建筑形式、户型的多样性，由此可能带来居住混合性的增加（尤其在大规模社区中） 相同用地下，人口密度的提高，带来对融洽邻里交往的更迫切的需求 高容积率下的户型配比与楼盘定位策略？对户型设计的要求？ 对“合理性”的更高要求（相比低密度） 如何有效地提高容积率？进深的控制？东西向的合理利用？ 对内部或周边配套的要求？ 对后期装修的影响？ 二、体系分解 产品 = 可能 + 需求 产品线 （可能成为什么？） 客户线 （需要成为什么？） 需求解析（一） 需求解析（一） 需求解析（二） 需求解析（二） 高容积率下的产品观 结合地块条件，根据客户需求，合理明确地定位，组织产品要素，挖掘高密度产品的可能性 保证产品的合理性 符合社区定位的宜居性 符合定位的其他附加值 三、可能性研究 高容积率下的单体演变逻辑 品质逻辑：日照、通风、保温、景观视野、均好性 型式逻辑（节地性）：面宽、进深、单层户数、分摊系数 成本逻辑：外墙面积、结构形式、设备、层数变化 高容积率下的单体演变图示 高容积率下的单体演变图示 高容积率下的单体演变图示 高容积率下的单体演变图示 高容积率下的单体演变图示 高容积率下的单体品质象限（北方） 高容积率下的建议单体选择（北方） 单体的拼接组合 高容积率下单体选择的几点考虑（北方） 一般情况下，在以上8种类型中选择，以保证品质和容积率的均衡。 影响单体品质的因素排序如下：日照〉景观视野〉通风〉单层户数〉保温 板楼进深控制在14米以内（一梯三户加厚部分除外）。 在不影响户型品质和兼顾建筑造型的前提下，尽量减少单体平面的周长，以提高保温性能，并可减少外装饰面积，降低造价。 注意电梯位置对户内空间的噪音和震动影响。 高容积率下规划组合的考虑因素 经济性：单体选择、日照间距、层数 空间感：围合感、领域感、流动性 宜居性：小气候、景观性、便利性 项目基本数据一览表 项目基本数据比较图 高容积率下的规划结构分类（按构成元素） 高容积率下的规划结构分类 高容积率下的规划结构分类 高容积率下的规划结构分类 高容积率下的规划结构分类 高容积率下的规划结构分类 高容积率下的规划结构分类 高容积率下的规划结构分类 高容积率下的规划结构分类（按围合方式） 高容积率下的规划结构要点分类表 高容积率下的停车方式 四、需求性研究 需求解析 宜居性——弱化高密度 如何处理高密度开发与提高居住空间舒适度的矛盾？ 容积率是一个理性的数值，但是，人对居住空间舒适度的判断取决于现场感知，而非抽象的数字。 高层建筑因其生硬的直接落地、表情冷漠呆板、局部小气候差，而拒人以外。 宜居性——弱化高密度 让丰富弱化呆板和尺度——组团中的类型混合 宜居性——改善小气候 高层建筑改变光线、日照、和自然通风，对社区及其周围小气候环境造成很大影响，具体如： 塔楼可能在底部造成强力的下行风和不舒服的旋风。 “狭管效应”——在刮起大风时，有“狭管效应”作怪，通过高楼之间的瞬间风力会被放大。 小风时则造成通风不良，形成污染物阻滞地带。 在阳光照射的几个小时以内，高层建筑投下阴影，这些阴影可能极大地改变着该区域的性质，影响着小气候以及遮断视景。 “牛背雨”——当向阳的水泥、柏油路面上的温度到80℃左右时，会对造成降雨的水汽有很大的影响，也就会出现路东暴雨如注、路西地皮将湿的现象。 由于居住集中，空调、取暖和照明等需要较大的能量供应，从而产生大量的热量，改变了原有的热平衡关系，加剧了热岛现象。 宜居性——改善小气候 日照 （一）住宅布置与日照质量　　在住宅布置中，改变单纯地按照日照间距南北向行列式排列，充分利用太阳的方位角变化，采取灵活多样的方式，既丰富了空间环境，又提高了日照质量。归纳起来有以下几种方法：（1）住宅上下或左右错开布置 （2）条式住宅与点式住宅相结合的布置（