第六讲+租赁合同.ppt

案情：甲仪表厂聘请乙为总工程师。为解决乙的住房问题，甲厂将其所有的一套住房（三室一厅）租给乙使用，双方签订了租期为三年的租赁合同。租赁合同规定：“如果乙不愿受聘于甲厂，则解除租赁合同。”一年以后，甲发现乙能力有限，提出不再聘请乙，乙也表示同意，但提出房屋租期未满，不能交回房屋。甲多次要求乙交回房屋，遭乙拒绝。后甲将该房屋卖给本厂职工丙，丙因急需住房，多次要求乙腾房。 问题：乙是否应当腾房？ 合同法 李承亮 * 合同法 李承亮 * 次承租人 承租人 出租人 租赁合同 租赁合同 合同法 李承亮 * 合同法 李承亮 * 案情：某市正义路18号三间房是该市房管局直管的公房，自1985年起就一直由市丝绸检验站承租。1992年8月1日，市丝绸检验站与市实业发展公司签订了一份租房合同，约定租期10年，自1993年1月1日起算，房租为每年2000元，到期可以续租。合同签订后，出租人丝绸检验站于1992年9月将约定的房屋交付实业发展公司。1993年4月，实业发展公司将该房租给本公司员工石某。石某依约每年向实业发展公司交房租400元，而实业发展公司却一直没有向丝绸检验站交房租。 合同法 李承亮 * 自1993年12月至1995年12月，丝绸检验站一直向实业发展公司索要房租，实业发展公司均拖延不支付。1995年12月，丝绸检验站通知实业发展公司，解除合同，并要求石某腾房。 问题：（1）丝绸检验站能否解除合同？（2）丝绸检验站能否要求石某腾房？（3）实业发展公司认为，其与丝绸检验站签订的租赁合同未经房管局同意，为非法转租，无效，所以无需支付拖欠房租和迟延利息。该主张是否成立？ 合同法 李承亮 * 合同法 李承亮 * 合同法 李承亮 * 合同法 李承亮 * 合同法 李承亮 * 李承亮 李承亮 李承亮 李承亮 李承亮 李承亮 李承亮 李承亮 合同法 * 李承亮 合同法 李承亮 * 合同法 李承亮 * 租赁期间 继续使用 定期租赁 不定期租赁 合同法 李承亮 * 违约行为 法律后果 承租人 未按约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物遭受损失 解除合同、赔偿损失§219；§7 房租 保管不善造成租赁物毁损、灭失 赔偿损害§222 擅自改善租赁物或增设他物 恢复原状、赔偿损失§223；§13 房租 擅自转租 解除合同§224 无正当理由未支付租金或迟延支付租金 继续履行、催告解除§227 出租人 未履行维修义务 支付维修所需费用§221 因维修租赁物影响承租人使用 减少租金、延长租期§221 第三人主张权利，承租人不能使用、受益 减少租金、不支付租金§228；§8 房租 因不可归责于承租人的事由致使租赁物毁损、灭失 减少、不支付租金、解除合同§231 租赁物危及承租人的健康 解除合同§233 合同法 李承亮 * 合同无效 租赁期间届满 合同解除 未形成附合—装饰装修物的归属 §9 Ⅰ 房租 §10 房租 §10 房租 已形成附合—装饰装修物的补偿 §9 Ⅱ 房租 §12 房租 §11 房租 合同法 李承亮 * 附合发生债权法上的效果是丧失动产所有权的人有权基于不当得利而请求返还添附物的价值。不动产所有权人获取利益与动产所有权人遭受损失是构成不当得利的两个重要要件。但在房屋租赁合同中，出租人收回房屋时取得装饰装修物的所有权，却不必然获得利益，承租人亦不会当然遭受损失，不能适用不当得利理论。这由以下方面因素决定： 第一，承租人对租赁房屋装饰装修，是为满足己方的使用需要，根据其审美情趣和使用目的进行。当承租人审美情趣与确定的房屋用途与出租人不一致时，出租人往往要重新进行装修，不会因接受承租人的装饰装修获取利益。 合同法 李承亮 * 第二，承租人如经出租人同意装饰装修，应当本着诚实信用原则确定与其租赁期限相适应的装饰装修费用，该费用作为其租赁房屋的投资成本，应当在租赁期间内摊销完毕。合同法第二百三十五条规定，“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。依照该条法律规定，承租人返还的房屋应当符合经装饰装修使用后的状态，出租人不能要求承租人恢复房屋原状，亦无需对装饰装修予以补偿。 第三，装饰装修主要发生在经营用房租赁中，缔约双方普遍约定合同履行期间届满，出租人无偿取得装饰装修，上述约定已经成为行业惯例。 合同法 李承亮 * 《解释》根据有效合同和无效合同的不同法律后果，对装饰装修损失采用了现值损失和残值损失两种不同的认定标准。 现值损失是指合同被认定无效时，装饰装修的现存价值。该价值一般采用审计鉴定的方法确定。残值损失是指在合同解除时，装饰装修的“剩余价值”，该价值通过装饰装修的工程造价扣减合同履行期间消耗的装饰装修价值来确定。 合同法 李承亮 * 通常情况下，残值损失与装饰装修的现值相符，