涉拆房屋承租人权利救济研究.pdfVIP

海交通大学法学硕士论文 涉拆房屋承租人权利救济研究 摘 要 涉拆房屋的承租人在拆迁过程中，其承租权体现在性质上既具有 独立于房屋所有人所有权之外的独立性，也有必须依附于所涉及的被 划定为拆迁范围的房屋才能得以实现其权利的依附性，其权利具有独 立性与从属性的双重属性。对涉拆房屋承租人权利救济，也应该秉持 上述两种属性，既应充分照顾被拆迁人的所有权，又应准确把握涉拆 房屋承租人承租权的性质和量化程度。本文拟在理清涉拆房屋承租人 权利的保护现状、探 涉拆房屋承租人权利的缺位根源、详析并比较 涉拆房屋承租人权利保护的域外状况，确立涉拆房屋承租人权利救济 所应坚持的原则，以期能构建合理的涉拆房屋承租人权利救济的措施 体系，以期为相应的司法实践，尤其是相关方法的立法提供参考。 我国目前对于涉拆房屋承租人的权利保护不利的主要表现为以 下几个方面：（一）对涉拆房屋承租补偿立案标准的缺失。国务院2011 年1 月19 日通过的 《国有土地 房屋征收与补偿条例》取代了2001 年6 月13 日颁布的《城市房屋拆迁管理条例》，前者则把承租人的权 利救济适用《中华人民共和国合同法》的规定而没有特别明确，直接 I 摘 要 导致了无法可依或者有法不能依的结果。（二）对涉拆房屋承租诉讼 当事人认定不清，按 《城市房屋拆迁管理条例》的规定，承租人是相 应的当事人；而按 《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，承租 人不能作为拆迁补偿的当事人，只能作为租赁合同的当事人得到补 偿。（三）对承租人补偿安置的内容不确定。《拆迁管理条例》用了多 个条文分别阐述了承租人应该享有的搬迁补助费、临时安置补助费、 逾期过渡安置补助费和停产、停业补偿等。而 《国有土地 房屋征收 与补偿条例》对补偿内容没有明确规定，只能适用合同法关于租赁合 同的原则性规定。（四）对涉拆房屋承租人的补偿标准难以确定。 造成涉拆房屋承租人权利保障出现问题的原因在于：（一）对涉 拆房屋承租人的权利认识不清导致立法过于保守，这是影响涉拆房屋 承租人权利保障力度不足的根本原因；（二）涉拆房屋承租人诉讼地 位的尴尬，这是其权利没有得到充分重视的程序规定体现；（三）动 拆迁主体变化带来的不利影响，主要是指由原来的第三方拆迁变为国 家强制征收后进行相应的补偿所带来的不利影响。 综合分析并比较涉拆房屋承租人权利保护域外立法情况，我国如 果落实承租人的权利救济，就必须坚持好以下几项原则：（一）意思 自治原则，即涉拆房屋承租人是否接受补偿、接受补偿的尺度在一定 范围内可以由承租人自行决定；（二）区分过错原则，对于有过错的 当事人根据不同的过错来确定补偿，故意造成损失的可不予补偿； （三）调解优先原则，争取由补偿一方、出租一方和承租一方达到和 II 海交通大学法学硕士论文 解协议，以 量减少诉讼造成的执行难状况；（四）不破租赁原则， 对于拆迁获得房屋补偿的出租人，如果承租人愿意继续承租的可以对 该房屋继续租赁使用；（五）合理补偿原则，可以根据不同的租赁期、 商业租赁地的繁华程度、参与经营的人数等因素，确定一个合理的补 偿数额。 真正完成对涉拆房屋承租人权利的救济，必须做好以下工作： （一）明确涉拆房屋承租合同解除的法律后果，这只能是目前司法中 的处理方式；（二）从长远来看，必须从立法的角度来解决这个问题， 首先需要从立法 明确承租人的实体权利，并从立法的角度确定承租 人的诉讼地位，完善“公共利益”的内涵和外延，建立充分的补偿制 度。（三）在当前的司法实践中，应注意把握以下几点：（1）抓住案 件的核心问题，确定审理思路。（2）缓和当事人的对立情绪，做好维 稳工作。（3）多方协调，充分发挥相关职能部门的作用。（4）采用诉 前鉴定模式，缩短审理周期。（5）及时把握当事人的心理价位。 关键词：用益物权，公共利益，权利救济原则，不可抗力，司法 救 III