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物业常见纠纷案例  案例一：前期物业服务合同纠纷  原 告：某物业公司  被 告：张某  案情简介：  原告是一家具有一级资质的物业管理公司，2004年5 月，小区开发商与原告签订了 《前期物业服务合同》，约定 由原告为小区提供物业服务，合同中对物业服务费收费标准、 交费时间以及迟延支付的违约金进行了约定。被告于2004年 8月18 日到小区办理入伙手续并入住，在办理入伙手续时， 被告签订了 《业主公约》，其中约定：在小区业委会成立之 前，同意由开发商聘请的物业公司为小区提供物业服务，并 按约定交纳管理费。但被告自入伙以来一直拒交管理费，物 业公司经多次催缴无效后，向法院提起诉讼，要求被告支付 拖欠的费用及违约金。法院最终判决被告向原告支付拖欠的 管理费及违约金。  案情分析：  庭审时，被告辩称：被告并未与原告签订物业服务合同，也 不是 《前期物业服务合同》的当事人，不受该合同约束，因 此原告要求被告支付管理费及违约金没有事实及法律依据， 要求法院依法驳回原告的诉讼请求。  法院审理认为：首先，在涉案房产所在小区业主委员会成立 之前，开发建设单位有权自行或委托物业服务企业为小区提 供物业服务。其次，被告签署的 《业主公约》也明确表示同 意在业主委员会成立之前，由开发建设单位聘请的物业服务 企业为小区提供物业服务工作。另外， 《前期物业服务合同》 中约定的收费标准与原告的资质以及小区的规模相符，合同 内容也未违反相关法律法规以及业主的合法权益，因此 《前 期物业服务合同》合法有效，被告应按合同约定履行相关义 务。   案例二：以开放商违约为由拒交管理费  原 告：某物业公司  被 告：陈某  案情简介：  陈某于2004年7月购买了某小区房产，并于2004年8月 办理了入伙手续，自入伙之日起，陈某就以房屋质量问题拒 交管理费，经多次催缴无效后，物业公司向法院提起诉讼， 要求被告支付所拖欠费用并支付违约金。最终法院判决被告 向原告支付拖欠的费用。  案情分析：  庭审中，被告辩称：由于入住后发现卧室窗装歪了，而且室 内有多处裂缝，经多次反映后物业公司至今未维修，而且小 区物业公司和开发商是一家人（同为集团公司下属公司）， 未尽到维修义务，因此无权收取管理费。  一审法院审理认为：原告与小区开发商签订了 《前期物业服 务合同》，具有合法的管理权，而且合同中明确约定了管理 费的收取标准、交费时间及延期支付的违约责任，被告有按 约定缴费的义务。同时，原告物业公司并非购房合同的当事 人，被告也没有证据证明涉案房产存在房屋质量问题，且该 抗辩理由与本案不属于同一法律关系，被告可以通过其他合 法途径向相关方主张，因此被告以房屋质量有问题为由拒交 管理费不予支持，且被告的卧室窗即使有质量问题，其属于 被告的专有部分，不属于物业公司维修范围。对于滞纳金， 法院认为被告不交管理费属事出有因（房屋质量问题），不 属于恶意欠费，因此不支持该诉讼请求。  案例三：原业主欠费，物业公司拒绝新业主办理入住手续  原 告：陈某  被 告：某物业公司  案情简介：  某小区业主张某于2005年8月与陈某签订房地产买卖 合同，约定张某将其名下房产转让给陈某，陈某按合同约定 交付了购房款，在办理房产过户手续并取得房产证后，陈某 到小区管理处办理入住手续，被告知该房拖欠管理费一千元， 要求陈某缴清后方可办理入住手续。陈某认为过户前的欠费 应由原业主承担，不同意支付原业主的欠费。经多次交涉后 物业企业仍以原业主欠费为由拒绝为陈某办理入住手续。后 陈某向法院提起诉讼，以侵权为由，要求物业公司停止侵权， 立即办理入住手续，同时承担房产过户后至办理入住手续期 间的房租损失。法院最终判决被告为原告办理入住手续，由 于原告未能提供证据证明被告的行为造成了其实际损失，因 此驳回了原告要求支付租金的诉讼请求。  案情分析：  庭审中，被告物业公司辩称：根据 《物业管理条例》的规定， 业主有缴纳物业管理费的义务，原告购买了涉案房产后，理 应对该房产的欠费一并承担，其拒绝缴费的行为已构成了恶 意欠费，被告有权拒绝办理入住