房地产基本常识概要.pptx

房地产基本常识;房地产的含义：房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。 ;房 地 产;房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业 资源性 资金密集型 劳动密集型;土地的所有权种类： 分为国有土地，集体土地。 土地使用权的获取方式： 分为征用、划拨、出让几类。其中，以出让方式获取土地使用权，目前已经实行“招拍挂”的方式进行，即以招标、拍卖、挂牌的方式进行出让，协议出让已经停止。 土地的使用年限： 居住用地：70年 工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地：50年 商业、旅游、娱乐用地：40年 ; 生地与熟地： 熟地是指已经拆迁完毕，达到“三通一平”施工条件的土地。 生地则是相对应熟地而言的，是指尚未具备上述施工条件的土地。 三通一平：水通、电通、路通，场地平整。 七通一平：给水通、排水通、电通、路通、燃气通、通讯通、供热通，场地平整。 ; 占地面积： 占地面积指该栋房屋在规划设计中相关主管部门批准的定位红线内的面积，它是城市规划及产权产籍管理中确定房屋是否合法(不违章)的一项重要指标。; 建筑密度： 指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区总占地面积的比率（％）它可以反映一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。 建筑密度=各类建筑的基地总面积÷居住区总占地面积 ; 绿地率更严格：而宅旁绿地等庭院绿化的用地面积，在涉及计算时也要求距建筑外墙1．5米和道路边线1米以内的用地，不得计入绿化用地。此外，还有几种情况也不能计入绿地率的绿化面积，如地下车库、化粪池。这些设施的地表覆土一般达不到3米的深度，在上面种植大型乔木，成活率较低，所以计算绿地率时不能计入“居住区用地范围内各类绿化”中；而屋顶绿化等装饰性绿化地，按目前国家的技术规范，也算正式绿地。 ;开发面临的税费;五证两书： 《国有土地使用权证》 《建设用地规划许可证》 《建设工程规划许可证》 《建筑工程施工许可证》 《商品房预（销）售许可证》 《商品房质量保证书》 《商品房使用说明书》 注：七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数才能办理《商品房预（销）售许可证》;产权： 房屋产权： 指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和。即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。 所有权： 房屋的所有权，是指在法律规定的范围内，对房屋全面支配的权利。根据《中华人民共和国民法通则》的规定，房屋的所有权可分解为占有、使用、收益和处分四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。;占有权：通常由所有权人在房地产买卖中也称业主、房主、房东来行使，但有时也由别人来行使，这也就是使用权与所有权分离。例如房屋出租，房屋出租合同将房屋的占有、使用权转给非所有权人房客来行使。这时，房屋所有权人并不因而丧失对房屋的所有权。 使用权：房屋的使用权，是指房主按照住房性能对房屋进行事实上的利用。同样通过一定法律契约，非房屋所有权人也可获得房屋的使用权。房主将房屋租给他人使用，并不失去对房屋的所有权． 收益权：房屋的收益权，是指房主收取房屋这项财产所产生的某种收益。例如出租房屋，房主从房客处收取租金。有时房主也将部分收益权通过法律形式转让给非房屋所有权人。例如，房客可利用租来的房屋改为从事一些收益性经营活动，收益按照一定的比例，一部分交给房主，一部分留给自己。 处分权：房屋的处分权，表示房屋所有权的归属，是所有权中一项最基本的权能。房屋的处分权一般由房主行使，房主可以确定房屋使用权、继承、赠与对象。有时房屋处分权也与所有权分离。如房主作为债务人以住房作抵押向债权人借债，若是到期不能清偿债务，房屋的所有权也就转归债权人所有，债权人此时就可行使房屋的处分权;产权证书： 产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”，将房产与地产分离办证。 房屋产权证书包括：产权类别、产权比例、房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。 大产权：开发商首先要取得的产权证，是开发商拥有房屋产权的证明，这只能由开发商来办理。 小产权：即每个购房者拿到的产权证，由购房者或购房者委托开发商到房产交易部门办理。开发商只有取得了大产证，购房者才能去办理小产证。 住宅的“全部产权”和“部分产权” 国务院发布的《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中，对“全部产权”和“部分产权”都作了明确的规定。 “全部产权”是指按市场价和成本价购买的房屋，购