2010年天福·南宁紫的江国际项目营销战略与策略执行方案.ppt

;第一部分 项目定位;二环;地块指标;项目地块解析;3、规划优势： 架空绿地； 半地下停车库； 泛会所； 室内室外游泳池； ;7、规划优势： 南宁市“东进南移”的规划目标； 8、品牌优势： 推广中将着力渲染品牌，企业品牌和楼盘品牌联动； 9、配套优势 医疗配套 金融配套 生活配套 休闲、运动配套 ;项目劣势;项目威胁点; 2、市场风险：市场回暖时间具有不确定性，可能会在八月份提前回暖，也可能在开盘以后的一段时间； 3、金融风险：年底个人住房贷款可能再次调息； ;;;;;项目的约束条件;发展战略。;南宁房地产市场现处于春秋战国群雄混战的混沌年代;而项目一期花园定位为“南宁第一居所”，由于前期的操作失误，一直无法奠定其领导者地位;;;;我们不做旧时代的追随者，要做新时代的开创者;那么我们的核心竞争力是什么呢？;万科地产：“2+4”—人本主义；操作难度大；经常被效仿；由于缺乏客观性，导致排斥相当部分客户 ——体现“营销价值”;;水榭花都/熙园：“1+3”—客观性；典型的单一项目成功要素和高价楼盘的充分条件 ——体现“项目价值”;;;项目总体的发展战略; 重新定位。 RELOCATE;我们应以前瞻性的眼光，从城市发展的角度来重新审视我们所处的区位;区域价值的重新定位;我们的“泛客户”来源：;价值;价值;我们的项目也许不是最高档的，但却绝对是最创新、最有内涵的，生活在这里的人是一群高素质高品味的——彰显身份的群体。;南宁首个“融汇中西文化的合生建筑社区”阐释：广西文化园林和项目西方欧陆建筑文化在此的有机结合；  利用现代园林手法把小区内的景观和外部的环境遥相呼应；  首个提出合生建筑的概念，有利于使本项目与其它竞争品牌形成差异， 从而增强其市场竞争力 ; 档次定位前提：“重要的并不是你是什么，重要的是大家认为你是什么！”档次定位要点：通过项目产品展示、形象展示和企业品牌的提升，营造项目作为高档住宅所必要的条件，让消费者认同紫江的高档住宅品质；档次定位：南宁市首个“高品质”、“高档次”、“中高价格”的高尚生态、文化、健康家园。 ; 紫江国际——印证一种身份的时代阐释： 1、 此广告语不仅朗朗上口、直白，而且紧贴项目的定位； 2、身份——容易使目标人群产生联想，产生归属感； 3、时代——可以很好的诠释公司进入南宁的时间和开发理念；  4、印证：品牌之于目标人群的文化积淀和身体份的徽标；辅助广告语：俯视紫江，一种贵族的视野;本项目的品牌定位;1、风格定位园林风格定位——简洁、现代、雅致、独特，与建筑风格相协调共同演绎高档社区的自然健康的景观风情；建筑风格定位——充满贵族气息的“欧陆建筑风格”；组团风格定位——立体景观、立体交通。2、形象定位南宁第一社区——首个融汇中西文欢的合生建筑社区示范形象；建筑层次变化——底层架空、泛会所概念；合生环境定位——利用大环境资源，塑造“楼在园中、园在楼中”的内外合生规划理念；综合品味定位——双泳池，室内控温泳池体现尊贵、高尚的健康形象。 ;我们的项目该怎样突破呢？;打造项目核心竞争力;1、打造南宁第一个身份社区——合生建筑社区;合生建筑社区;合生建筑;合生建筑;合生建筑;2、将院落进行到底——围合社区的先导; “世界的院落，让自然、人文、现代生长在一起”。 “院落”成了时尚与品味的载体。 “ 营造各种主题的庭院园林，赋予每个院落特殊的气质与文化，界定居民的归属感。” 通过院落创造一个具有独特精神的、融合的、多元化的高品位社区。 不同的院落，不同的生活 相同的只有——释放自我;院落，一方面，作为居所的延展空间，庭院可以成为居室的“绿色客厅”，于自然景致中接待友人。????另一方面，庭院围合为一种友居生活的态度，独立主题的庭院园林，赋予每个院落特殊的气质与文化，界定了居民的归属感。? 院落是传统元素的现代表达，既构成生活的主题，又成为精神的载体。;“造院”——建筑在院落里;3、打造一种自然生态、独具异域特色的景观空间;异域特色的景观空间;同一区域内高层与小高层、多层竞争的五种模式;模式一：全面超越型;模式二：优质资源型;模式三：社区形象品牌溢