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2011年初第三轮调控新政解析 2011年新年伊始，新国八条、房产税、加息等一系列重磅政策拉开第三轮调控序幕，在房地产调控已成为常态的大环境下，新一轮政策的出台进一步传达出管理层的调控态度，且政策手段呈现多样性，严控紧限的政策导向在2011年会更深刻影响到整个市场。 一、“新国八条”——第三轮调控开始部署 （一）、背景回顾 自年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现积极变化，房价在经历了月首次环比下跌，两月环比持平之后，自9月份开始呈上涨态势，至12月连续4个月保持环比上涨以及地价的屡创新高，让对未来房价的高企也充满了担忧。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，“新国八条”1、进一步落实地方政府责任 政策：“国八条”第一条规定，2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。“国八条”第七条规定，落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。 解读：此前多次楼市调控不到位，重要原因是各地地方政府和地方金融机构的执行力度。这两条措施针对此而定，规定各地地方政府和金融机构的问责制，不落实调控政策的地方政府和金融机构将被问责是去年楼市调控的“加码”，今年调控力度显然会更大。 另外，更要求地方政府在今年一季度向社会公布本地区年度新建住房价格控制目标，这不仅为了给各地市民降楼价的信心，更是地方政府对控制房价问责的有力措施。如何评价地方政府在房地产调控上的成败？“国八条”要求其公布调控目标的做法，无疑是给出了政策效果的量化参考。 首提公开公平公正 政策：“国八条”第七条规定，各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。 解读：首次提出了“公开、公平、公正”的表述。 购房不满5年营业税按卖价全额征收 政策：“国八条”第三条规定，调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税 解读：根据此前的个人转让住房营业税政策，不足5年的营业税按差额征收，而新政策则变为全额征收，这意味着征税基数大幅提高，税负也相应显著增加。营业税政策的调整将大幅增加5年内房源的交易成本，对会起到显著的作用。“新国八条” 1月27日晚，上海、重庆推出了房产税开征方案，并立即实施。政策：“国八条”第四条规定，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。 解读：这一措施继续收紧房贷政策。之前二套房首付从最早的4成升至5成，现在再进一步把首付提高至6成。改善型家庭的负担。从原来的投资需求扩大至抑制改善型需求。 政策：各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。 解读：这是国家给各地城市提出了增加住宅用地供应的具体要求不低于住房建设用地供应总量的70%。原来没有对供地总量提过量的要求，商品房价格高确实和供需矛盾有很大的关系。在土地供应量上提出明确要求，有助于增加土地供应，在结构上缓解供需矛盾。 “国八条”要求推广“限房价、竞地价”方式出让住宅用地，这意味着今年加大限的供应量。 省会城市户籍家庭三套房停购 政策：“国八条”规定：各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。 解读：这意味着。目前，全国有2个城市实施限购令，不少省会城市没有出台限购令且各城市执行程度不一，如深圳执行的是严厉政策，家庭限购第三套房。而广州限购令较为“温柔”，户籍家庭限新购一套房，即无论以前有多少套房，还能新买一套。随着“国八条”出台，像广州这样的省会城市，限购令将更严格，即户籍家庭限购第三套房，非户籍家庭限购第二套房，即户籍家庭夫妻名下各有一套房的，不能再新买任何住宅。这个政策会在各省会城市，还有房价上涨过快的城市实施。这是“国八条”中最具杀伤力的措施。 7、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制 政策：对于政策落实不力的省(区、市)人民政府要向国务院做出