上半年深圳地产白皮的书.doc

2010年上半年浙江房地产市场发展分析报告 目 录 　　一、房地产调控力度不断加强 　　1.调控政策密集出台 　　2.调控力度逐渐加大 　　3.调控效果量缩价滞 　　二、房地产市场观望气氛浓厚 　　1.销售额回落明显，购房者持币观望 　　2.供应量缓慢增加，开发商等待观望 　　3.贷款额大幅波动，商业银行随波逐流 　　4.实施政策陆续出台，地方政府边走边看 　　三、住房购买与租赁市场存在差异 　　1.房价收入比较高，工薪家庭购房困难 　　2.房价租金比偏高，房地产投资存在风险 　　3. 房租收入比不高，租房消费压力不大 　　四、下半年政策效应继续释放 　　1.政府调控进程仍将持续 　　2.开发商促销力度将会加大 　　3.购房者观望等待进入尾声 2010年上半年，浙江省房地产市场“政策市”特征明显。1、2月份，受09年需求过度透支、部分救市政策到期、消费者观望等因素影响，房地产市场表现出“观望”状况，市场交易平淡;3 月初期，由于 “两会”会议召开，两会委员对房地产市场特别关注，媒体、学者竞相发表不同观点，市场观望气氛更加浓厚;3 月 15 日以后，受北京“地王”刺激以及通胀预期等因素影响，房地产市场出现持续一个月的“抢购”潮，“日光盘”频现，商品房交易量价齐升。从 4月15日开始，国务院及有关部委出台了一系列针对房地产市场的宏观调控政策，市场重新陷入观望，商品房交易量大幅回落，商品房价格出现“滞涨”的局面。 　　总体来看，2010 年上半年浙江省房地产市场受一系列宏观调控政策出台和实施的影响，表现出波动幅度加大、频率加快的特点，市场各方观望气氛浓厚。值得注意的是，省内各地市由于经济发展和市场差异等方面原因，房地产市场发展也表现出明显差异，需要考虑差异化的投资决策和政策举措。 　　一、房地产调控力度不断加强 　　1.调控政策密集出台 　　2010 年 1 月到 6 月，国务院及有关部门出台了一系列针对房地产市场的调控政策，牵涉到住房与城乡建设部、国家发改委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局、工商总局、银监会、证监会等九个部门，从信贷、土地、税收、市场监管等方面调控房地产市场，抑制投机和投资，遏制房价过快上涨。特别是国务院及其有关部委在4 月 16 日、17 日和19 日连续出台多项调控政策，政策出台时间之密集、涉及范围之广、调控手段之严厉是前所未有的。 2.调控力度逐渐加大 　　从政策调控的力度来看，对市场的打压不断增强。2月份，中央政府的宏观调控政策主要采用货币政策，如：限定流动资金使用范围、上调银行准备金率等;而在 3 月份，主要采用土地政策，如：提高中小户型土地供应比例、开展全国土地调查以及要求 78 家非房地产主业的央企退出房地产业等;到了 4 月份，中央政府采用力度更大的金融政策，甚至采用行政手段。如：收紧房贷，遏制房价快速上涨，房价过高地区可暂停发放第3套住房贷款等，调控力度逐渐加强。其中，在二套房贷款政策方面表现最为突出。2010年1月10日，国务院出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》中，规定：“二套房贷款首付不低于40%”，到了 4 月 17 日国务院出台的“关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知”中明确规定：“实施差别化信贷管理，二套房贷首付不低于 50%，房价过高地区可暂停发放第3套住房贷款”。 3.调控效果量缩价滞 　　在一系列调控政策的作用下，上半年浙江省房地产市场交易表现出“量缩价滞”的基本态势。 　　从2010年1-6月商品房销售面积来看，浙江省商品房累计销售面积为1904万平方米，同比下降 12.4%，其中，住宅累计销售面积 1531 万平方米，同比下降 19.6%。如果与 2009 年下半年火爆的市场形势相比，2010 年上半年销售面积更是严重萎缩。2010 年上半年全省商品房销售面积只相当于 2009 年全年的34.5%，而商品住宅销售面积只相当于2009年全年的35.7%。 分月度来看，1-2月，全省商品房销售面积304万平方米(两个月平均)，3月份为333万平方米，环比上升了9.6%，4月份达到了460万平方米，环比上升了 38%，涨幅较大。5 月份，由于中央政府出台一系列宏观调控政策效果开始显现，商品房销售仅为 242 万平方米，环比下降 47.4%，成交量明显萎缩，6 月份，由于开发商一些促销措施，商品房销售面积达到261万平方米，环比上升7.95%。如果与2009年同期相比，全省5月份的销售量萎缩十分明显，以杭州市区为例，2009年5月新建商品房销售量超过1万套，而2010年5月份只有1010套。 从商品房成交价格来看，并没有出现明显下降趋势。2010 年 1-6 月，全省商品房成交均格为 8908 元/平方米，高于 2009 年同期 7322 元/平方米和 20