上半年深圳房地产商的业物业市场分析.doc

2010年上半年深圳房地产商业物业市场分析 一、新增供应情况 ??? 2010年上半年，深圳商业用房累计批准预售面积8.82万平方米，同比减少43.06%，仅相当于2009年新增供应量总量的30.37%。 深圳近年商业用房批准预售面积（万㎡） ??? 新增商业用房无纯商业项目，均为裙楼商业，体量较大有位于宝安西乡片区的财富港大厦和位于宝安中心区的高发西岸花园，批准预售面积分别为1.72万平方米、1.38万平方米，其余各项目商业预售面积均在10000平方米以内。 ??? 1、各月批准预售面积 ??? 2009年深圳月均新增商业用房3.51万平方米，同比减少30.22%，供应高峰期集中在第二季度和第四季度，其中春节前后新增供应量最低，仅1.97万平方米。2010年上半年，深圳商业用房新增供应量依然疲软，共计8.82万平方米，月均1.47万平方米，不足去年月均预售面积的一半。4月随着入市新盘的增加，商业用房新增供应量一度大幅回升，但此后，受房地产新政的影响，推盘速度明显放慢，商业用房预售面积也再度回落。 ?2009年1月～2010年6月深圳各月批准预售商业面积（万㎡） ??? 2、各区批准预售面积 ??? 从新增商业物业分布来看，主要集中在宝安区，占全市的比重达66.21%，预售量排名前5名项目中财富港大厦、高发西岸花园、潜龙曼海宁花园、天健时尚空间名苑均位于宝安区；龙岗区虽然新入市住宅项目较多，但是只有4个项目项目有裙楼商业，新增面积仅1.26万平方米；特区内，福田区和南山区各有1个项目新增商业用房，但面积均较小；特区内新增项目商业用房比重均较低，面积均在6000平方米以内，主要项目有鸿隆世纪广场（罗湖）?、丽湾商务公寓（南山）、哈尔滨大厦（福田）。 2010年上半年各区批准预售商业面积（万㎡） ??? 二、销售情况 ??? 1、成交总量 ??? 2010年上半年，深圳共有19个项目成交商业用房，成交面积合计8.56万平方米，同比增长8.35%，达到2009年商业用房成交总量的62.35%。随着商品住宅市场观望氛围的持续加剧，部分资金转向商业房地产市场，预计2010年商业用房交易总量将超越2009年或2008年。 近年深圳商业用房销售面积（万㎡） ??? 2、各月成交情况 ??? 2009年年底至今2010年年初，受银行信贷收紧的影响，深圳商业用房成交量持续低迷，2月～3月连续三个月成交面积不足10000平方米。从5月份开始，受宏观调控影响，商品住宅投资受到抑制，部分资金转向商业房地产市场，商业物业交易量开始大幅回升。6月，书香门第上河坊成交成交26139.36平方米。 2009年1月～2010年6月各月深圳商业用房销售面积（㎡） ??? 3、各行政区成交情况 ??? 2010年上半年，深圳成交商业物业70.53%集中在特区外，其中宝安区、龙岗区分别成交3.49万平方米、2.47万平方米，居交易量前两位；特区内福田区受NEO企业大道成交一宗大面积商铺（8800.7平方米）的影响，成交量达到1.54万平方米；特区内其他各区交易量较低，均不足10000平方米。 2010年上半年各区商业用房销售面积（㎡） ??? 4、主要项目成交情况 ??? 2010年上半年，深圳共有33个项目在售商业物业，在住宅市场相对低迷的市场情形下刮起了一股商业投资热潮。在售商业用房项目主要为住宅裙楼，又有73%集中在特区外，其中龙岗区占五成以上。单套面积在100平方米左右，故半数以上项目成交面积不足500平方米。成交面积在5000平方米以上的项目有3个，分别是书香门第上河坊、NEO企业大道、东方新天地广场。 ??? 在售项目中有3个销售均价在10万元/平方米以上，均位于特区内成熟商圈。特区外商铺销售均价主要在18000元/平方米～30000元/平方米之间，个别热点区域（龙华）地铁沿线物业均价也达到40000元/平方米以上，如万科金域华府。 2010年上半年各在售商业物业销售面积（㎡） 行政区 项目名称 成交面积（㎡） 销售均价（元/㎡） 宝安 中粮万福阁 3394.44 9000 金地梅陇镇 1200.96 40000 非常公馆 1104.81 —— 万科金域华府 641.21 50000 书香门第 26139.36 —— 深物业新华城 2107.14 —— 翠景居 54.13 —— 福田 东方新天地广场 6547.83 —— 丰盛町地下阳光街 1427.06 150000 NEO企业大道 8800.7 —— 龙岗 华业玫瑰郡 4489.57 18000 大鹏漫湾广场 1269.5 23000 万科清林径 577.25 200