上海高档公寓研究的.doc

绪 言 1. 研究背景和目的 近年来，上海市随着经济的发展，市政建设的不断完善，外部利好因素的持续影响，促使外来资金对上海未来市场的长期看好，刺激了上海楼市的蓬勃发展，高档公寓也由于本地及外来客户的垂青而再度成为上海房地产市场的热点。为了控制过热的投资热潮，上海政府酝酿并出台了一系列政策，旨在保证上海楼市的持续性发展，保障高端市场的健康发展。 本次研究将从上海高档公寓生存的市场环境；供需、空置的现状和未来预测；产品、价格、客户的构成及变化等方面去研究上海高档公寓市场，希望能客观的反映市场现状和前景，为广大投资者决策提供依据。 2. 研究对象及范围 为了更好的把握上海高档公寓的发展脉络，根据高档公寓的发展现状和分布特征，拟将本研究的对象和区域范围作如下界定： （1）价格定义 销售均价在人民币8000元/平方米及以上（未含装修费用）的公寓住宅，不包括单身公寓、酒店式服务公寓等特殊的住宅产品。 （2）研究时间定义 现状部分研究时间为1997年1月至2003年12月。 （3）区域定义 根据上海高档公寓的分布情况，将中心城区（黄浦、卢湾、静安）和次中心城区之长宁、徐汇、浦东新区及新兴的普陀、虹口作为本次研究的细分区域。 3. 研究方法及主要研究指标 本研究在实地调查基础上，主要采用时间序列分析、项目类型分析、趋势分析预测以及典型案例分析等方法。采用的主要研究指标详见列表。 类别 编号 指针 定义 住宅供应指标 1 竣工量 某时间段内，已建成完工的住宅物业的单位数目 或总面积 2 供应量 某时间段内，已建成完工的住宅物业的单位数目 或总面积，即竣工量 住宅需求指标 3 吸纳量 当年住宅物业的竣工量与空置量变化之差，反映当 年住宅市场的吸纳情况 4 空置量 某年度末住宅物业经初始登记一年后未售/租之单 位数目或建筑面积 5 空置率 某年度末所有住房的空置量与全部住房存量的比例， 即：住房空置率=商品住房空置量/全部住房总量 住宅价格指标 6 区域平均租金 某区域内住宅物业在某一时间段内租赁价格的加 权平均值。表示为：元/平方米/天，或美元/平方米 /天。此处1美元=8.28元人民币 7 物业平均租金 某住宅物业在某一时间段内租金总额与租出总面积的比值。表示为：元/平方米/天，或美元/平方米/天 此处1美元=8.28元人民币 8 区域平均售价 某区域内某住宅物业在某一时间段内销售价格的加权平均值。表示为：元/平方米 9 物业平均售价 某住宅物业在某一时间段内可供出售的总建筑面积的单位面积成交价格。表示为：元/平方米 目 录 一、上海高档公寓市场环境 二、上海高档公寓市场现状分析 1、存量分析 2、供求分析 3、租售价格分析 4、客户分析 三、上海高档公寓产品分析 1、规模特征 2、建筑形态 3、户型面积 四、上海高档公寓市场发展预测 1、2003年上海高档公寓上市量 2、市场未来供求预测 五、典型案例分析 1、浦东世纪花园 2、中海海悦花园 3、静安晶华园 六、附表2003年上海新推高档公寓总表 上海高档公寓研究 一、高档公寓市场环境 回顾一下2003年的政策导向，这些政策主要针对“促进房地产市场发展，促进房地产市场健康发展”两方面发生作用，已经对今天的市场，并将对未来的市场产生深远的影响。 究其对于高档房市场的影响，2003年政府对高档商品房市场的调控以打压为主。2003年可以说是房地产政策频出的一年，自2月以来，我国政府从土地市场入手，出台了约40项全国性的关于房地产市场的政策法规，其中的主线正是“121号文”及“18号文”。而“18号文”更是对“121号文”的补充及深化，指出了调控房地产市场“总的指导思想”。未来几年政府对于房地产市场的态度已经明朗，调控房地产市场的根本目的也十分明确--完善和促进我国房地产市场健康发展，进而带动我国国民经济和人民生活水平迅速提高。 今年两项大政策宗旨都提及了对于高档商品房建设的控制，增加普通房的供应，提高普通房在市场供应中的比例。这样势必要对高档房市场有影响，但以目前来看影响还未体现，将在以后几年慢慢显现。 上海控制中心城区房地产开发的“双增双减”政策措施的提出，将以法律的形式固定下来。如何“双增双减”，政府首要利器就是控制容积率。目前上海市中心区的开发强度已经严重超标，如果照目前的情况发展下去，将出现市中心区既不适合商务办公、也不适合居民居住的两难境地。由于中心区土地的稀缺性，导致发展商为获取高额利润开始拼抢市中心土地，继而使不同功能的用地造成了破坏，原本应该用来建造商务中心的地块被拿来建造了高档住宅，而这种抢夺直接造成了市中心区地价的过快上涨。近两年高档房的飞速发展，高档物业比重日益增加，但高档房的购房者有50%以上是外省或境外购买者的投资性购