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中国不动产税改革 隆国强 国务院发展研究中心 2006年5月11日于世纪金源酒店 内容 中国地方财政状况及原因 中国现行房地产税收制度 房地产税费改革的方向 实施不动产税的前景 1，中国地方财政状况及原因 地方财政普遍陷入困境 1994年分税制后，地方财政收入占全部财政收入的比重不断下降，但支出责任却在增长，因此，地方财政赤字不断增加。例如，在分税制前的1993年，中央本级财政赤字为354.55亿元，地方本级财政出现盈余61.2亿元，到了1994年，中央本级财政出现盈余，为1152.07亿元，而地方则赤字1726.59亿元，到了2003年，中央盈余4445.17亿元，地方赤字7379.87亿元。 中央对地方的补贴成为重要来源 地方政府通过各种方式融资 税收与预算内收费 预算外收费 出售国有资产：国有企业私有化 出售特许权：BOT 设立政府性投资公司 亟需为地方财政找到稳定合法的收入来源 不动产税？ 发达国家财产课税收入约占全部财政收入的10%-12%。如美国财产税占税收总额的11%左右，英国财产税占整个税收收入的8%左右。发展中国家平均仅为5%-6%。 财产税是美国基层政府税收的重要来源 2，中国现行房地产税费制度 中国现行房地产税收 房地产取得环节的税收有两种，即耕地占用税和固定资产投资方向调节税（已暂停征收） 。 保有环节的税收有三种，分别是城镇土地使用税、房地产税和城市房地产税（仅针对外商企业和外籍人员）。 流转环节，中国目前设置的税种主要有营业税、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、房产税和城市房地产税（此环节两种房产税均按照纳税人出租房产的租金收入计征）、土地增值税、印花税、契税、城市维护建设税。此外，与城市维护建设税征收方式类似的教育费附加也可以视同税收。 现行税费的主要问题 费重税轻，税费种类繁多，税租费概念混淆不清 税制结构不合理，房地产保有环节税负畸轻而流转环节税负畸重，形成于计划经济时期 “城乡双轨”与“内外资双轨” 计税依据不科学，征管漏洞大， 房地产行政事业收费体系混乱，重复收费，计征不规范大量收费属于预算外管理 现行土地税费制度导致土地资源配置不合理 3，房地产税费改革的方向 “明租、正税、清费” 将“宽税基、简税种、低税率”作为房地产税制改革的基本取向 统一设计，分步实施 设计不动产税的基本原则 公平原则：调节收入的重要制度 完善税制，统筹设计 效率原则：提高土地资源的利用效率 收入原则：地方政府财政的稳定收入来源 效益原则：尽可能降低征税成本 4，实施不动产税的前景 不动产税的优点 房地产税相对公平。 不动产税有利于社会平等， 与股票、证券等其他财产相比，房地产不易隐瞒，因此易于征收； 房地产价值随经济发展而增加，房地产税因此可以成为地方政府稳定的税收来源； 对房地产征税有利于提高房地产闲置和投机的成本，有利于提高土地资源利用率，抑制房地产投机。 我国推行不动产税的主要障碍 中国公民缺乏对财产纳税的观念 低成本地对不动产进行估价是征收不动产税的基础工作 征收不动产税有赖于完整的房地产统计资料，我国较为欠缺 地方政府的阻力。出于政治上的考虑，或担心不动产税可能降低土地出让金的当期收入，或担心在区域间投资环境的竞争中处于不利地位 缺乏大量专业的评估和管理人才， 试点起步，逐步推广 物业税税制设计的初步设想 各层级政府在不动产税中的关系：归属市以下政府 不动产税的征收对象：城乡之间、不同用途的房地产（如商用和住宅）、不同所有者的房地产（如内、外资企业及政府使用的）是一视同仁，但对农村地区可以暂缓征收。 初步设想（续） 以价值评估价值作为计税依据。 设定一定的免征额。 建立专门的评估机构。 采用计算机辅助批量评估方法。 进行评估人员的培训，采用统一的方法，保证评估的一致性与公正性。 建立评估结果的公示与反馈制度。 建立适应不动产税的征管体系。 谢谢！ * *