北京亦庄商业中心项的目市场定位报告.docVIP

一、项目市场定位说明 市场定位是一个房地产项目成功运作的关键，准确的定位，可以使本项目发现空白，并通过独特的构思与精心的策划，充分体现本项目的独特魅力，展现项目内涵，为项目的成功奠定坚实的基础。 通过前期详细的市场调研、资料整理、客户访谈等工作，我司对北京市及本项目周边商业市场状况有了较为全面、深入的了解， 并通过有针对性的分析对本项目有了更加充分和深刻的认识。 本报告在前期调研的基础上，结合我司多年的商业策划经验，针对目前本项目的可操作性，对本项目所处环境进行综合的分析，提炼了项目的优劣势，分析了项目未来的机会和威胁点，在明确了项目总体定位的基础上，对项目商业分别进行了不同的定位内容阐述，并结合项目的特性对项目后期管理进行了分析。 我们可以相信，通过科学的论证和不断的创新与努力，必能切准市场脉搏，为本案制定出准确合理的定位。最大限度强化项目的特有优势，转化、消除项目的现存劣势，有效利用市场中的机会，规避项目的客观威胁，站在未来市场的角度提高本案的市场竞争力，并为发展商有效提升项目综合素质提供参考。 二、项目市场定位的原则 1、与发展商发展战略相一致原则 项目的发展要以发展商的发展战略相一致，企业的发展战略包括品牌战略、经营战略和管理战略等2、经济性原则市场定位的适应性原则包含以下几层含义：一与的社会经济发展水平和消费者收入水平相适应二标准、品质相适应三市场调查分析确定的目标客户群的消费特点和消费能力相匹配四与的技术和管理相适应4、可行性原则市场定位的可行性原则包括项目实施的可行性和经济评价的可行性两方面。由于市场的不断变化和发展，出现无个性、租售的现象，根据项目规模、地块特性和本项目的优来分析入市的时机，准确设计项目的。同时，运用微观效益分析与宏观效益分析相结合、定量分析与定性分析相结合的方法，对项目进行经济评价，分析各经济评价指标是否可行。项目规模、开发模式和项目进度受到经济实力、融资能力和企业管理能力等因素的限制，三、项目市场定位的出发点 商业物业的开发，将同时面对三个层面的消费者：最终商品消费者、商铺经营者和商铺投资者。一方面，由于三类消费者同为商业物业之目标客户群体，从商业物业经营角度考虑，彼此之间存在着潜在的利益关系，三者应该是相辅相成的；另一方面，由于三者对商业物业之功能要求不同，从商业物业开发的角度考虑，最终商品消费者与商铺投资者、经营者又是相对独立的。因此，同时达到上述三者之相应要求将为物业成功运作提供前提。 出发点一：保证居住区与商务商业区的动静分离，保证良好的居住品质，从而为本项目的消费者提供优良的居所； 出发点二：考虑物业成功销售的同时，正确认识各物业之实际价值，根据项目自身品质及分布业态实际需求合理搭配本项目物业租、售可行性比例，合理范围之内保证物业之整体经营效果，从而确保物业最佳搭配方式及业态组合； 出发点三：通过一期对公寓的打造，形成人气，为后期的商业打造提供消费力的支持；通过商业氛围的打造，提升整体物业品质，以间接提升后期物业的销售价格，达到开发商利润最大化； 出发点四：充分利用本项目体量巨大之优势，对底商、独体、裙房等物业类型进行合理规划，通过特色、主题、概念、各种业态的合理整合等手段，有效节约成本并最大限度提升物业价值； 出发点五：在保证一期物业良好运行的前提下，通过后期商业氛围的培育和营造使物业价值有效提升，推动二、三期公寓、商业、商务物业的良好发展，成功建立“北京和裕房地产开发有限公司”品质开发公司之品牌形象。 四、项目市场定位 1、总体市场定位 通过上述进行之项目自身技术指标分析、功能分析、商圈分析及发展可行性分析等相关环节，我司对于本项目可规划物业有了较为深入的了解和认识。本部分报告中，我司将根据本项目自身特点，结合实际市场需求状况，制定适合其生存和发展的最佳策略，以期为开发商前期总体规划部署、物业发展方向的确定等工作提供参考。 本案规划为大型综合性建筑群，其主要功能划分为三部分：居住区、商务配套区、商业服务区，其中居住部分应占主导地位，商务配套区和商业服务区属于提升整体物业档次和树立物业形象的部分。在具体规划中应考虑这三种主要功能的互动和影响，合理利用规划，提升物业品质，打造精品物业。 商业服务配套区与商务配套区都是作为提升档次和形象的产品，同时商业对于吸引周边消费力，提升居住品质有很大帮助。但是反过来居住区又对商务配套区与商业服务配套区产生一定的制约；居住区的主要功能是作为休息场所使用，需要相对安静的区域环境，但是为了满足基本生活需求，居住区需要配备一定的商业服务。按照常规，住宅区配套商业的规划比例一般不超过15%，控制在10%左右为佳。本项目总建筑面积约75万㎡，根据我司推算，公寓体量约为60万㎡，按照此比例计算，其商业配套面积应该在6万㎡左右； 居住人群将会为其商业