北京信德新时代二期的项目市场定位报告.doc

信德新时代二期项目 市场定位报告 北京**房地产经纪有限公司 2005年目 录 顾问声明 IV 报告摘要 V 第一章 项目区位分析 1 1.1 项目区位概述 1 1.2 周边主要影响区域特点 2 1.2.1 国际传媒大道 3 ? 区域规划 3 ? 开发建设情况 3 ? 区域特点 4 1.2.2 中央采购区（简称：CPD） 4 ? 区域规划 4 ? 开发建设情况 5 ? 区域特点 6 1.2.3 金融街 6 ? 区域规划 6 ? 开发建设情况 7 ? 区域特点 8 1.3 周边区域对本项目的影响 9 1.3.1 国际传媒大道 9 ? 现状影响 9 ? 未来影响 9 1.3.2 中央采购区（简称：CPD） 9 ? 现状影响 9 ? 未来影响 10 1.3.3 金融街 10 ? 现状影响 10 ? 未来影响 10 1.3.4 总结 10 第二章 项目地块分析 12 2.1 地块位置 12 2.2 地块主要技术指标 13 2.3 道路交通状况 14 2.3.1 鸭子桥路 14 2.3.2 马连道南路 14 2.3.3 红莲南路 14 2.4 周边主要机构及市政配套 15 2.4.1 政府机构 15 2.4.2 医疗、教育等配套 15 2.5 SWOT分析 16 ? 优势（S） 16 ? 劣势（W） 17 ? 机会（O） 17 ? 威胁（T） 17 第三章 项目市场分析 19 3.1 住宅 19 3.1.1 概况 19 ? 调研说明 19 ? 项目分布图 20 ? 市场概况 20 3.1.2 在售住宅项目细况表 21 3.1.3 典型项目分析 23 ? 源屋曲 23 ? 格调 24 ? 纯粹建舍 25 3.1.4 市场分析和小结 26 3.2 商业 27 3.2.1 调研说明 27 3.2.2 商业分布示意图 28 3.2.3 商业市场分析 29 3.3 办公 29 3.3.1 概况 29 ? 调研说明 29 ? 项目分布图 30 ? 市场概况 31 3.3.2 办公项目细况表 32 3.3.4 典型项目 34 ? 华亨大厦 34 ? 圣都大厦 35 3.3.5 市场分析 37 ? 租金/售价水平 37 ? 主要客户群 37 ? 小结 38 第四章 商户问卷调查分析 39 4.1 调研说明 39 4.1.1 调研目的 39 4.1.2 调研范围 39 4.1.3 调研范围和样本设置 40 4.2 商户问卷调研整理 41 4.2.1 商铺规模和现状 41 4.2.2 区域评价 44 4.2.3 商业需求 48 4.2.4 商业/商铺选址条件 50 4.3 商户问卷调研分析 51 4.4 小结 52 第五章 项目市场定位分析 54 5.1 项目定位存在的问题 54 5.2 住宅定位调整分析及建议 55 5.2.1 北京现有小户型产品分析 55 5.2.2 小户型市场供需现状及未来发展 57 5.2.3 典型小户型项目平面及户型 58 ? 炫特区 58 ? GOGO新世代 61 ? 后现代城 62 ? 飘HOME 62 5.2.4 小户型分析小结 63 5.2.5 住宅最终调整建议 63 ? 户型梯度和比例 64 ? 设计调整原则 64 ? 室内功能空间设计建议 64 5.2.6 定位调整对项目的影响 65 5.3 商业定位建议 66 5.3.1 住宅底商和裙房商业典型案例分析 66 ? 望京新城 66 ? 典型小户型项目 72 5.3.2 商业定位建议 73 ? 业态组合建议 73 ? 建筑设计建议 74 第六章 总结和建议 75 6.1 总结 75 6.2 下一步工作建议 80 附件：商户/商铺调研问卷及问卷原件（1份） 81 顾问声明 一、本报告专为委托人所使用，并为此次委托项目而作。除按规定由委托方审阅，或送给有关专家及相关政府管理部门外，本报告的全部或部分内容除获得我们同意外，均不得转载于任何文件、公告及声明，也不得作为其他用途。本报告中提供的技术资料及商业秘密，我们和委托方负有保密义务。 二、我们谨以公司的信誉作为保证，从专业顾问的角度开展了此次工作，并尽己所能在自己的专业范围内确保分析数据来源的可靠性和分析的合理性；但就整个报告而言，我公司只对自身所掌握的信息发表自己的专业意见，对于业主的最终决策，所有的数据与结论只提供参考价值，报告本身并不具有任何的承诺意义。 三、本报告有效期为六个月，根据业主需要，我们可进一步提供房地产开发过程中的后续相关咨询服务。 衷心希望能够再次合作！ 报告摘要 本报告从项目区位和地块两个层面分析了周边重要功能区对项目的影响和项目自身优劣势条件。通过市场调研和对周边区域商