北海市工业园地块市的场调查.docVIP

目 录 第一部分 北海经济环境概况 2 一、城市发展概况 2 二、宏观经济环境 3 三、中观经济环境分析 5 四、微观经济环境 6 五、城市功能定位 6 六、综合分析 7 第二部分 北海工业园地块研究分析 8 一、北海工业发展状况 8 二、工业运行的主要特点 8 三、北海工业发展条件分析 9 第三部分 房地产市场环境分析 13 一、北海房地产发展现状 13 二、北海房地产板块划分概述分析 14 三、北海房地产价格分析 15 四、北海房地产市场客户群体分析 16 五、市中心区楼盘抽样调查个案分析 17 六、海景楼盘抽样调查个案分析 23 七、郊区楼盘抽样调查个案分析 24 第四部分 北海工业园地块背景分析 26 一、地块条件 26 二、地块现状 26 第五部分 结论： 28 第一部分 北海经济环境概况 一、城市发展概况 （一）地理位置 北海地处广西南端，北部湾东北岸。位于东经108°50′45~109°47′28″，北纬21°29′~21°55′34″之间，西北距南宁206公里，东距湛江198公里，东南距海口市147海里。市区南北西三面环海，有涠洲（24.74平方公里）、斜阳（1.8平方公里）二个海岛，涠洲距市区大约20.2海里。 北海市与海南省隔海相望，邻近东南亚诸国，背靠大西南云贵川诸省，处于大西南、海南及东南亚的中枢位置，地理位置优越。总面积3337平方公里，市区面积957平方公里。 （二）历史沿革 北海市因市区北面濒临海而得名，始见于清康熙初年，清嘉庆年以来沿称为市。1876年中英《烟台条约》辟为通商口岸。1949年12月4日解放，当时为镇，归合浦县管辖，1951年1月改为广东省辖市，同年5月委托广西省领导，1952年3月正式划归广西，1955年5月重归广东，1956年降为县级市，1958年降为合浦县北海人民公社。1959年改为县级镇，1964年恢复为县级市，1965年6月又划归广西。1982年经国务院批准，成为旅游对外开放城市。1983年10月恢复为地级市。1984年4月被国务院确定为进一步对外开放的十四个沿海城市之一。1987年7月1日合浦县划归北海市管辖。 （三）行政区划 全市辖海城区、银海区、铁山港区和合浦县，共27个乡镇（3个乡、24个镇），5个街道办事处，87个居委会，343个村委会，6630个村民小组。总面积3337平方公里。 海城区辖涠洲、靖海、驿马3个镇，东街、中街、西街、海角、地角5个街道办事处，共有51个居委会、20个村委会，250个村民小组，总面积140平方公里。 （四）人口概况 2005年末，全市户籍人口达149.24万人，比上年增加1.37万人，增长0.93%，其中市区人口55.79万人，增加0.83万人，增长1.52%。全市人口出生率为11.21‰，比上年下降1.32个千分点；人口死亡率2.9‰，比上年下降2.84个千分点；人口自然增长率8.31‰，比上年增加1.52‰。 二、宏观经济环境 （一）、北部湾经济发展分析 北部湾经济将对北海市等沿海城市产生重要的影响，目前在东盟合作框架内，广西沿海城市经济将迅速带动，对外贸易和合作投资将显著增强，形成巨大的推动作用。 北部湾经济区作为劳动力成本以及各种资源优势明显的沿海沿边经济区，区域经济具备强大的优势；目前中国—东盟博览会落户南宁，南宁成功承办两届博览会，广西对外开放的新形象和知名度得到显著提升。 2005年，北部湾（广西）经济区经济增长势头强劲，主要经济指标增长速度居全区前列。南宁、钦州、北海、防城港四市生产总值合计达到1202.6亿元，占全区生产总值的比重为29.6％，在全区经济发展中的战略地位显著提升。一、二、三产业比重由2000年的31.1：26.0：42.9，调整到2005年的22.3：32.4：45.2。工业发展较快，产业结构优化。随着工业化进程加快，沿海城市化水平进一步提高，2005年，城镇化率达到32.1％，比2000年提高11.5%。 （二）、北部湾基础设施建设条件 北部湾经济区近年明显改善了钦州、北海、防城港三市的航道、路网、供水、供电及排水等基础设施条件，加强内地通往港口城市的高等级公路和铁路，以及港口城市通往港口码头的公路、铁路等通港交通建设，完善了通信设施； 提升了沿海基础设施总体水平，改善了沿海产业发展的硬环境，使沿海港口经济优势进一步突显。2005年沿海港口吞吐能力达到3456万吨，比上年新增250万吨。内河港口吞吐能力达到480万吨。 （三）各地商会在广西投资概况 据不完全统计，截至2006年6月，５年来，广西与区外企业签订投资项目6274个，合同引进区外投资3431.73亿元；已实施项目5870个，到位资金1014．23亿元。2006年1－6月，新签订的“百企入桂”项目1054个，总投资445.