南城项目商业市场分的析.docVIP

附件1：商业市场分析 1 商业物业需求调研分析 1.1 区域信心指数分析 本次针对商业物业的需求调研基本涉及全市，调查对象包括在经营的商户、投资商业物业的投资者，基本能正确反映出全市商业物业投资者的综合需求及各项指标信息。 约39%的被访者表示如果天心生态新城开始商业项目，需要等商业气氛旺了之后再考虑投资或经营；仅13%的被访者考虑进行投资，由此可以说明当前天心生态新城的商业氛围目前还难以吸引投资者，大部分人都选择了观望等待，但天心生态新城的投资价值是69%的被访者所认同的，仅8%的人认为此地域投资价值不大，10%的人不清楚。34%的被访者知道天心生态新城将发展成未来的商业中心。 被访者对天心生态新城商业物业投资价值和目前环境、配套的认识如下表： 发展潜力 交通条件 城市环境 周边配套 巨大 较大 一般 不好说 十分便利 便利 不太便利 不好说 优美 较好 一般 不好说 十分完善 较好 一般 不好说 10% 56% 26% 8% 12% 51% 29% 8% 31% 41% 24% 4% 10% 32% 48% 10% 1.2 消费目的分析 被访者对当前本项目区域的商业发展趋势还呈观望态度，被访者对经营目的分析现在还是比较模糊的。下图显示，服饰、餐饮、 休闲是主要的经营业态，但新城区的项目往往都是生活超市、餐饮首先成型，休闲等其他业态分布在后。 1.3 结构及户型面积分析 商铺结构及户型面积分析表 期望商铺层高 期望商铺面积（平米） 4.5米以下 4.6-5.3米 5.4-6米 6米以上 20以下 20-40 40-60 60-100 100-150 150-200 200以上 27% 48% 17% 8% 16% 26% 34% 6% 4% 12% 2% 从上表中可以看出，目前被访者对首层商铺的层高要求已经不再是原来的普通的3米至3.5米，而上升到了4.6-5.3米，根据当前市场发展情况及主要的住宅项目商铺层高规划，取4.6-5.3米中比较适宜本项目规划指标的层高设计是比较合理的。 主流的面积需求还是集中在50平米左右，因此，本项目的临街铺面还是应该设计为50平米左右的面积，根据项目临街面长度合理安排商铺面宽。 1.4 综合功能配套需求分析 被访者对商业经营所必须的交通、电讯、金融配套要求比较高，因此，本项目应前期考虑整个地块周围的商业配套分布情况，充分发挥项目规划中已包含商业、写字楼的优势，将外部配套功能完善。 1.5 购买及租赁价格期望值分析 商铺购买及租赁价格分析表 期望销售单价（元/平米） 期望商铺总价 期望租赁价格（元/平米） 4000以下 4001-6000 6001-8000 8000以上 30万以下 30-40万 40-60万 50以下 50-80 81-100 100以上 43% 41% 10% 6% 80% 14% 6% 39% 43% 12% 6% 被访者对价格的主要可接受区间为四千至五千元/平米，总价控制在30万以下，基本符合50平米左右的面积规划设想。 租赁价格主要期望的是50-80元/平米/月，估计投资回报率约为6-10%，但项目前期因项目周边区域尚不成熟，租赁市场较淡、可能较难实现该投资回报。 1.6 被访者综合信息分析 商业物业调研被访者综合信息分析 性别 年龄 目前经营行业 目前经营面积（平米） 租赁 男 女 30岁以下 30-40岁 40岁以上 食杂零售 服饰 娱乐休闲 其他 20以下 20-40 40-60 60以上 是 否 29% 71% 40% 52% 8% 23% 54% 4% 19% 28% 36% 21% 15% 77% 23% 本次针对商业物业调研的性别结构为女性居多，在商业经营中，往往女性的在岗者较多，她们对市场的敏锐程度也日益提高，年龄主要分布在30-40岁，主要从事零售及服饰销售行业。 目前，他们经营的商铺面积38%以上是40平米左右，主要分布于天心区、雨花区、芙蓉区市中心，大部分属于租赁经营。其中36的被访者都表示在可承受的总价范围内有意向投资购买商铺。 1.7 消费信心综合分析 在本次调研中，调研小组普遍认为当前长沙市商业物业投资者比较缺乏，2003年、2004年大量商铺的空置（含市内众多大厦群楼）使投资者对当前长沙商业物业投资持谨慎态度，但仍有大部分的被访者看好新区位、好地段的商业物业。 天心生态新城未来将与体育新城相融合，区域价值不可度量，但就当前来看，投资者对本项目及天心生态新城周边的商业物业还存在观望心理，因此本项目的商业物业上市时机应该恰当选择。 2 商业物业市场需求综合分析 2.1 关于面积需求的交叉分析 2.1.1 经营行业与