南通市世伦路地块市的场研究及项目定位分析.ppt

;南通房地产市场分析;2007，缘起 南通……;;;;;; 右边的两组数据分别为04年和06年长三角地区各城市GDP排名，可以看出，南通的经济已经超过传统的苏南经济强市常州，并且不断与其他经济强市接近;;;;;;掘港、长沙城镇圈： 现状：经济实力较弱，以农业开发与滩涂养殖为主； 引导：以发展掘港镇为重心，形成“母子型”城镇空间结构;— 主城区向南为主、策略向东、沿江带状发展 —;— 新东区：地处主城区的城市型开发区 —;;— 固定资产投资趋稳趋缓，总量高位运行 —;— 崇川和开发区是投资热点 —;指 标;— 供应逐年放量 —;— 竞价充分，地价快速上升 —;— 知名开发商刚刚开始进入 —;— 公开土地交易成交典型案例 —;— 新东区近两年土地供应状况 —;— 全市整体运营状况 —;— 市区房地产供需结构 —;— 价格分析 —;— 低价商品房市场概述 —;— 住宅空置状况 —;— 2007年市场状况分析 —;— 2007年市场状况分析 —; 目前南通房产市场比较火爆，市民购房的积极性较高，整体销售情况良好。; 上半年南通商品房平均价格为3697.94元/平方米，同比上涨10.34%.其中商品住宅平均价格为3324.48元/平方米，同比增长8.58%.市区商品房平均价格为4273.76元/平方米，同比增长7.60%，其中住宅平均价格为3914.7元/平方米，同比上涨0.41%，剔除低价位商品房后市区住宅平均价格为5076.83元/平方米,比去年同期上涨24.08%.;南通市区的开发商以本地中小型为主,明星楼盘相对较少。 本地比较有实力的开发商为南通中南新世界中心开发有限公司，其他大都为中小开发商。 外地开发商进驻不多，比较有名的有南京的苏建集团股份有限公司、浙江绿城。 ; 苏通大桥将于07年年底开通,此项工程给南通的经济发展将带来深远影响。 同样会刺激南通的房地产快速发展，投资客看中南通的良好发展前景，南通也将是下一个被外地实力开发商进驻的一个潜力区域。; 按户均3人计算,年收入大约为48000,买一套100㎡的房子需要55万(按均价5500计算), 南通目前收入房价比为1:11,明显偏高.;房屋空置面积增加，市区空置房进一步增多,反映出供需结构存在较大问题.;;;;;老城区板块（钟秀路以南、环城西路以东、虹桥路以北、工农路以西）市场供不应求、价格稳定。老城区供地有限，区域推盘总量不大，房价稳定在高位。 以濠河风景区为老城区中心，周边区域约40km2，为城市中心区域；配套成熟、商业发达，住宅多为小型高层项目。目前部分濠河风景区内住宅价格突破10000元/m2，周边区域约7000-9000多元/m2不等，位置较中心住宅多在8000元/m2。该区域板块的住宅成交速度非常快，多数项目建设到地面3-4层左右已基本销售完毕。 市中心板块楼盘相对较少,因为供开发的土地不多,零星分布着少部分体量不大的商住楼在建,犹如“见缝插针”;新东板块为目前南通市房产的热点板块，市民认可程度较高，主要在售楼盘集中在人民东路两侧。 新东区板块（青年路以北、五一路以东、运河以南）抱团出击，挑战新城区。新东区板块也是目前热门的区域之一，原就有尚东时代、苏建、东景国际等实力楼盘聚集，今年又有我市落实房产新政后首个套型面积90平方米以下占70%以上的社区“东晖花园”的加盟，几家开发商经过对“新东区”的联手宣传造势，大大提升了该区块整体竞争力，今后必将成为新城区板块有力的挑战者。;新城区板块位于市中心区域的南侧,是南通市重点打造区域,板块认可度非常高,发展前景较好. 新城区板块（洪桥路以南，跃龙路以东）高档楼盘最为集中，领袖地位已然确立。依托于政府规划的重心倾斜，新城区板块加速掘起，已成为南通市场上最热门的板块。如今市行政中心、体育会展中心都已正常投入使用，CLD雏形已成；周边扎堆有凤凰·莱茵苑、中南世纪城、公务员公寓、天安花园、兆丰家园、春晖花园等一批高品质楼盘。尤其是市行政中心与公务员公寓的存在使得该板块的生活配套设施得以优先配置，决定了新城区居住板块成为南通市档次、品质最高的中央居住区（CLD），且区块价值的攀升决定了房价仍有稳步上涨的趋势。 目前住宅价格在5500-7000元/m2。典型项目：凤凰莱茵苑、中南世纪城：;中南世纪城 物业地址:崇川桃园路8号体育会展中心正北面 开发单位:南通中南新世界中心开发有限公司 建筑面积:住宅40万㎡ 规划形态:办公楼、商铺、住宅、酒店 开盘时间:2005年 价格:6500元/ ㎡