合肥手表厂项目规划的任务委托书.ppt

【鑫苑置业】合肥手表厂项目规划任务委托书 ;第一部分、市场研究报告 一、合肥房地产市场总体分析 1、合肥市土地市场供应分析 2、合肥市场整体供应量分析 3、合肥市场销售情况分析 4、合肥市住宅价格整体分析 5、合肥楼市市场的日销售套数 6、小结 二、合肥市各区域市场分析 三、项目竞争性分析 第二部分、项目定位 一、市场定位 二、物业档次定位 三、产品定位 四、形象定位 五、客群定位; PART 1、市场部分 ——项目定位的市场基础 ;一、合肥房地产市场总体分析;项目; ;近四年来，施工面积逐年上涨，但是新开工面积06年开始呈现下滑趋势。;（2）、竣工面积与住宅竣工面积：;3、合肥房地产市场需求情况分析：;4、合肥房地产市场06年商品房消化速度;4、合肥房地产市场住宅价格分析：;数据来源于合肥房管局。如图所示，近五年来合肥住宅商品房均价分别为2013元/㎡、2341元/㎡、2957元/㎡、3189元/㎡、3100元/㎡，增幅分别为16.3％、26.2％、7.8％和-2.8％。总体来看，前四年增长趋势明显，四年间由2013元/㎡增至3189元/㎡，增幅高达58％，年均增幅14.5％，超过房地产市场传统增幅峰值（年最高增幅12％），最高峰值出现在2005年，由此可见，02至05年合肥房地产市场可谓火爆。05年之后，受宏观政策影响，房价开始轻微下滑，首次出现了负增长。;（2）、06年1至9月份住宅均价变化趋势; 由于宏观政策的影响逐步减弱，消费者和开发商都已经逐渐度过了政策调控的适应期，实际上即便是在调控强震荡期，新房交易量大大萎缩的时候，开发商也没有敢轻易降价。因此，从大势来看，今后合肥房价的总体趋势仍然是：总体稳定，小幅振荡，一段时间内住宅商品房的均价基本会徘徊在3200元/㎡－3300元/㎡之间。 ;■ 小结 1、 06年1～9月份合肥市全市土地总供应量为7439亩，包河区土地供应量为5108亩； 2、合肥市房地产市场的发展在04年达到峰值，当年住宅竣工面积为464万平米，销售315万平米，而06年1～9月份的住宅竣工面积只有355万，但销售面积达到了318万平米，06年销售情况良好； 3、合肥今年1??11月份共销售商品住宅35041套，月销售量在3185套左右，目前合肥市市场在售楼盘约350个，由此粗估合肥楼盘的日销售速度为0.3套/天； 4、近五年来合肥住宅商品房均价分别为2013元/㎡、2341元/㎡、2957元/㎡、3189元/㎡、3100元/㎡，增幅分别为16.3％、26.2％、7.8％和-2.8％； 06年1至9月总体变化不大，月最高值在3300元/㎡，月最低值在3185元/㎡左右，最大变化幅度只在100元左右，因此06年合肥房价总体稳定，变化幅度较小。;二、合肥市各区域房地产市场分析：;区域;2、合肥各区域楼盘销售速度：;3、合肥楼市各区域日销售套数：; 4、小结 合肥市场未来的竞争将呈现局部板块残酷竞争的局面，价值高点的争夺和高性价比的产品营造，将成为各大开发商的搏杀利器，其中滨湖新城是开发商以时间来换取长线利益的板块,主城区旧城改造将释放新的优质项目空间但代价巨大，本项目所在的南七板块，将从二板市场进入主板市场，2007—2010年，区域将有数家外来的开发商战略进入。;三、项目竞争性分析;本案;1、在售楼盘存量分析 ; 在售楼盘总规模达到372万方，其中马鞍山路板块和蜀山区边缘板块在售楼盘数量较多，本区域（南七板块）内部主要以中小规模楼盘为主，总存量为199.4万方，存量规模较大。;2、市场潜在供应量分析：;3、07年市场预期供应量;4、未来区域存量商品房形态： 前期贵司所做的存量商品房形态分析，基本与目前市场的实际状况相符，我们在本报告中将这种阐述一下未来一两年内上市的商品房具体形态，以客观反映出项目在营销期的竞争态势： （1）、预计07年上市的产品在物业形态上，小高层、高层住宅会成为市场供应量的主流（马鞍山路板块、、蜀山区板块），多层供应稀少，但少数楼盘仍建有少量的多层以迅速聚集人气（如广厦·天下锦城）。;楼盘名称;5、项目直接竞争楼盘;竞争楼盘分布示意图;个案1;个案2;个案3;个案4;个案5;个案6;个案7;竞争户型分析; PART 2、项目定位建议 ;项目定位建议;一、 市场定位 ;主城区： 指项目地块所在城市成熟居住区域，地段尊贵，为主流阶层聚居地； 首席： 项目面市后的市场地位堪居区域首席； 原生态：