同策2007年上海市金的桥长岛可行性分析及销售计划.docVIP

金 桥 长 岛 可行性分析及销售计划 上海同策房产咨询有限公司 2007．03．20 目录 项目概况 项目SWOT分析 区域环境 项目定位 招商策略建议 项目销售计划 项目概况 项目位于金桥板块北部地区（金桥板块分为三个部分：北部地区；南部地区即碧云国际社区；东部地区即金桥出口加工区），长岛路台儿庄路路口，周边新盘、次新盘和老公房都比较多，配套设施也很完善。 项目总建筑面积约为19646.77㎡，其中地下一层，地上四层。项目B1～3F总建筑面积约为17636.16㎡。项目配备约90个车位。项目沿长岛路拥有约230m沿街商铺，沿台儿庄路拥有约50m沿街商铺，整个项目呈“L”型。 项目与金桥湾——清水湾相邻，与金桥新村隔长岛路相望，周边业态丰富，人流量大，特别是晚上16：30～20：00以及双休日。但是区域整体商业档次偏低。 项目位于长岛路、台儿庄路，该地区交通便捷程度一般。 公交线路： 川歇线 起讫站：歇浦路渡口——川沙 843 起讫站：高行——鞍山新村 774 起讫站：陆家嘴——高行北市场 638 起讫站：周家渡——东路新村 8 5 起讫站：陆家嘴地铁站——长岛路 783 起讫站：淮海东路——华高苑 785 起讫站：耀华——台儿庄路 981 起讫站：海洋新村——台儿庄路 轨道交通：轨道交通6号线将于2007年底正式贯通。28座车站从北向南依次为：港城路站、外高桥保税区北站、航津路站、外高桥保税区南站、洲海路站、五洲大道站、东靖路站、巨峰路站、五莲路站、博兴路站、金桥路站、云山路站、德平路站、北洋泾路站、民生路站、源深体育中心站、世纪大道站、浦电路站、蓝村路站、上海儿童医学中心站、临沂新村站、高科西路站、东明路站、高青路站、华夏西路站、上南路站、灵岩南路站、济阳路站。 项目SWOT分析 优势（S） 项目本身属于纯商业用房，业态限制小。 项目总建筑面积约为19646.77㎡，总体量在长岛路台儿庄路沿线来说是独一无二的，易形成规模影响力。 项目周边目前无同类型的可售商铺，在商铺的租赁上也呈现出一铺难求的局面，凸现区域中商铺的稀缺性。 项目位于长岛路台儿庄路，区域人流量大，配套完善、消费人群充足。 项目仍处于立案设计阶段，内部商铺的设计、结构的变化、功能的强化，灵活性很强。 劣势（W） 项目与集贸市场相邻，市场环境较差；长岛路业态虽然丰富，但是商家档次普遍较低。 项目沿长岛路台儿庄路，其中长岛路上商业氛围良好，但是台儿庄路上，由于“碧云新天地3期”正在施工，所以相对冷清。 机会（O） 目前项目仍处于设计阶段，若在破土动工之前，业主能够聘请高水准的建筑设计公司对本项目进行设计，使整体设计风格新颖，形象突出，功能性强，利用率大，那么本项目将有望成为金桥北部的标志性建筑乃至整个金桥的标志性建筑，从而增加项目亮点并提高本项目的租金及售价水平，成为金桥地区的标杆性商业楼盘。 项目周边新盘、次新盘较多，而且紧邻金桥出口加工区，将来这些新社区居民以及出口加工区内的白领，他们的收入及文化程度较高，对于品牌的认知度也很高。本项目正好可以满足这部分人群对于消费环境及品质的要求，提升整个区域的商业档次，从而更好的发掘出本项目的潜在价值。 本项目一街之隔（台儿庄路）的“碧云新天地3期”，据说会建造一个社区活动中心，若将来真的建成，将会为台儿庄路引入人流，改变目前该段台儿庄路较为冷清的局面。 2007年底通车运营的轨道交通6号线将使项目的有效辐射范围增大。 威胁（T） 因为政策原因，目前外籍人士无法购买内地商铺及办公楼，这将给项目以后的销售将会带来较大影响。 项目地下一层商铺，虽然留有1楼通道作为入口，但是其进深窄、面积小，功能性差，利用价值低，业态选择的局限性也很大，对于后期的招商和销售难度很大。 长岛路沿线的商铺主要经营服饰与社区商业配套（药店、银行、便利店、理发店），档次普遍较低，这样的区域商业环境可能影响到本项目后续的对于品牌知名度较高的商家的引进。 小结：通过以上分析，在本项目中优势和劣势共存，机会和威胁同在，如何化劣势为优势，如何最大限度的规避风险，并挖掘本项目所具有的所有机会，如何将本项目的各种资源全面整合将成为本项目成功的关键。 项目优势与机会利用 通过我司对于长岛路台儿庄路周边的调查，发现本项目的优势为产品的稀缺性、优越的地理位置、充足的人流、完善的配套、具有潜力的投资价值，区域独一无二的规模效应。这些优势都是本项目宣传推广的卖点依据。另外，本项目周边除了金桥新村外，新盘和次新盘数量也较多，这部分人群的逐渐入住，以及他们对于消费环境、品质的高要求，该区域的商业需求会更加旺盛，整体的商业档次也会有一个质的改变。同时，随着项目成为区域商业的地标性建筑，将会吸引金桥出口加工区内的白领以