南昌市广东青云谱项的目前期定位思考.ppt

广 东 青 云 谱 项 目 前 期 定 位 思 考;谋篇布局;【战略运作篇】;厦门新世纪优质物业专业代理;我们期待的是与发展商的长期合作;大项目成功启动不一定需要大资金;好的营销推广不需要卖现楼;成功品牌营销与做势;目标沟通;我们的开发目标是什么？;我们强调：住宅项目首先应该是比生活形态和生活品味，其次才是比地 段、比环境、比户型、比价格……。 我们坚持：将项目的营销与策划变成一种生活格调、生活形态的演绎。;项目面临的市场格局?;【市场分析篇】;2、商品房价格稳中渐升 ;二、南昌楼市发展整体趋势 ;1、“国六条”短期内对楼市影响不大 市场持续理性发展“国六条”短期内对楼市影响不大，楼市将 持续以理性发展，新批项目将改变未来数年房产品供应结构，中 小户型比例加重。从消费层面来看，由于居民收入快速提高，城 乡居民储蓄呈现加速增长态势，为房地产市场的发展提供了收入 积累。 2、南昌市整体房价稳中有升 从今年上半年的南昌楼市运行情况看，整体趋势在谨慎中前 进，”国六条“影响短期内不会改变南昌楼市价格态势，房价将稳 中有升。;3、南昌市楼市竞争压力明显加大 老城及红谷滩与新建板块保守估计有400多万平米，加上总占 地22平方公里的“象湖新城区”及昌南绿城内，分别为居住主题 公园占地1600亩，丰源淳和500亩，平安象湖风情600亩，九里象 湖城666亩，平安600亩，北京城义2400亩、大湖之都120万平米、 银河城150万平米、康城50万平米……估计近陆续登场近1000万平 米，足够南昌市3年的消化量，南昌楼市供大于求渐显，地产开 发已进入刚性竞争时代。;三、本项目主要竞争对手分析;建筑形态：小高层及高层为主； 总 占 地：134亩； 容 积 率：1.8； 绿 化 率：45%， 户 型：二房二厅到三房二厅； 面 积：从78 ㎡—142㎡； 总建筑面积约：16万平方米； 市场参考价：3600元/㎡（未开盘）。;定位为“打造南昌最具有附加值的精品楼盘”，建立起以环境生态、建筑生态、人文生态为内核，以园林式居住环境为外观形式的生态居住模式。; 位于井冈山大道666号，周围生活配套完善及便捷的交通。 ;占地面积：132亩 总建筑面积：19万平方米 户型：二房二厅到四房二厅 面积：从91到138㎡不等 预计销售均价：3700—4000元/ ㎡;小结 综观周边市场，已上市的项目尚南云顶等项目；销售状况还可以。与之相比，本项目在价位上没有绝对的优势。 目前对本项目威胁最大的当属天集·青云明珠项目。该项目是中铁建工集团与南昌铁路局强强联手实力开发；该有几大优势是本项目不能比的：一是规模优势，天集·青云明珠134亩是本项目的3倍多；二是价位优势，天集·青云明珠开发商对项目均价的期望指在3600元/㎡左右。;;;项目所在地域关系图;产品概况; ; 占地面积：26620㎡、总建筑面积：523240 ㎡ 。 ; 2.0 ; 23% ; ; ; 均价：3750元/㎡的期望价 ;SWOT;;劣势;机 会;威胁;市场定位;;内容;根据项目评估表，预计项目可实现 均价3750元/㎡ 。;二、客户群体定位;他们是这样一群人（项目周边青云谱区域内客户约占60％，市区其它版块约占40％） 1、长期生活、工作在周边的居民要改善住房条件 2、在南昌市区工作的，需要首次过渡置业的企事业中低收入者 3、周边公务员、学校教师、医院医护人员 4、周边经营户、拆迁户 5、新婚夫妇初次置业者 6??投资客;[ 品质、价格、务实 ]—目标客户写照;青云谱区 江铃洪都 市区 其他;;;;;;;;;;3号楼;;;;;;;;;;;沟通语演绎：;;;;;;;;;;;;;;;