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大连新希望家园 可行性研究报告 北京红土基业房地产咨询有限公司 二零零六年四月 目 录 第一章 总 论 第二章 市场分析与预测 第三章 建筑规模及方案建议 第四章 投资计划与资金筹措 第五章 投资估算 第六章 销售价格与销售收入测算 第七章 经济评价与敏感性分析 第八章 风险分析与防范对策 第九章 综合评价与建议 第一章 总 论 第一节 项目概述 一、项目背景 大连新希望家园房地产有限公司通过摘牌获得大连金州区民杨路南端地块A区（地块编号：大金规土2005-24）、C区（地块编号：大金规土2005-26）。该地块地势较为平坦，与大连经济技术开发区一道之隔。 本项目的合理开发将会促进土地资源的整合及当地居民生活条件的改善；高品质的楼盘定位不仅会给企业带来相应的利润，并对提升金州区总体形象、优化金州区城市规划起到重要的作用。 二、项目概况 项目名称：新希望家园 开 发 商：大连新希望家园房地产有限公司 用地位置：位于大连金州工业配套园南部，毗邻大连经济技术开发区 东、北：至空军战备机场 西：至民杨路 南：至赫山西路，即沈大与丹大高速公路连接线北 用地性质：住宅、公建 用地面积： 115435m2 核定总建筑面积： 326001.8m2 容积率：A区2.79，C区2.86 建筑型式：高层 三、项目区位图 该项目的区位图如图1-1所示 图1-1 第二节 项目主要技术经济指标 依据国家及大连市相关法律法规、标准规范、项目的规划方案及本公司前期所做市场调查报告的综合分析，确定本项目主要经济技术指标如表1-1。 表1-1 项目总体技术经济指标 序号 项目 指标 单位 A区 C区 总计 1 占地面积 56591 58844 115435 ㎡㎡ 2.86 4 车位数 615 611 1226 个 5 总户数 1576 1980 3556 户 6 建筑密度 16.98 16.34 % 7 绿化率 40.87 43.27 % 第三节 开发商简介 本项目的开发商是大连新希望家园房地产有限公司，该公司隶属于新希望集团。新希望集团在1995年由国家工商局和中国企业评价协会评定为“中国最大的500家私营企业之第一位”，并从1994年起连续3年被美国《福布斯》杂志评选为中国大陆私营资产首位；2005年4月，新希望集团与山东六和集团强强联合，形成了新的格局。联合后的新希望集团，资产规模超过100亿元，年销售收入接近200亿元。新希望集团的主要产业包括：农牧业、金融业、化工及房地产业。 1996年，集团进驻房地产市场，先后在成都、上海、大连、呼和浩特、昆明等城市开发项目，并取得了很大的成功。品牌+实力+雄厚的资金支持，是博得消费者信任的保证。 曾开发过的房地产项目：大连新希望花园；成都锦官新城、锦官秀城、锦官丽城；上海四季全景台；呼和浩特新希望家园等。 第四节 编制依据 本报告的编制依据： 1．《投资项目可行性研究指南》 2.《建设项目经济评价方法与参数》 3.《房地产开发项目经济评价方法》 5．甲方提供相关数据 6．采用静态分析经济评价方法 7．贷款利率取央行同期贷款利率5.76% 第二章 市场分析与预测 第一节 大连市宏观情况分析 一、大连市自然地理条件 （一）地理位置 大连位于辽东半岛的最南端，东濒黄海，西临渤海，北依东北三省和内蒙古广大腹地，南与中国山东半岛隔海相望，与日本、韩国、朝鲜和俄罗斯远东地区相邻。是京津门户和东北亚经济区的中心区域，是中国重要的港口、贸易、工业、旅游城市，也是中国北方最为开放、最具活力的城市之一。 （二）气候条件 大连市位于北半球的暖温带地区，属具有海洋性特点的暖温带大陆性季风气候。全年日照总时数为2500-2800小时；年平均气温8.4-10.5摄氏度；年平均降水量600-790毫米；无霜期达6个月，是世界最适宜居住的城市之一。 二、大连市经济总体发展情况 （一）大连被央视评选为2005年最具经济活力的城市 2005年是我市加快老工业基地振兴和“大大连”建设的关键之年由社科院、清华、北大等重点高校、国家权威统计部门、地方科研院所和企业研发机构近百名专家集体协作完成的中国城市竞争力报告2005 2290 151.42 1110.0 648.6 732.0 11994.38 9996.41 —— 2004 1961.8 117.17 716.2 851.3 645.2 10378 8672 312.3 2003 1632.6 110.54 506.9 697.1 568.45 9101 7760 297.48 2002 1406 98.7 367.9 597.6 591.9 8200 7118 287.94 2001 123