四川双流航空港项目的营销推广建议.ppt

双流航空港项目;学;Part 1. 项目解读;地块地理位置解析;市场板块属性;Part 1. 项目解读;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;一、项目基本属性; 有鉴于此，本案将紧随“航空港高知文化领地”和“华 阳高尚人文居住走廊”的发展，在这一“离自然很近、离红 尘不远”的都市近郊奉献一场生态文化盛宴。;学;一、项目基本属性; 有鉴于此，本案将紧随“航空港高知文化领地”和“华 阳高尚人文居住走廊”的发展，在这一“离自然很近、离红 尘不远”的都市近郊奉献一场生态文化盛宴。;本次策划思路——;二、区域市场机会研究;;航 空 港 规 划 图;3、综上所述，区域市场机会来源于——;三、供应市场机会研究;从显性供应可以看出，航空港区域供应将持续放量，将对区域未来市场产生较大压力。;航空港潜在供应量分析 根据区域用地规划，航空港未来住宅用地供应总量将超过1万亩，未 来三年内将要开发的土地约850亩，假设容积率平均按照2.0计算，未来三 年内供应量为113.34万平方米。 从近几年的供应节奏看，未来供应量继续放大，市场竞争日趋激烈。;2、区域主流产品供应特征：;3、价格供应特征;4、供应市场对本项目发展机会的影响;四、需求市场机会研究;1、航空港整体销售特征概括 从目前航空港近期在售项目的销售情况来看，多数楼盘销售周期较短，2006年以来销售速度较以往明显加快。“低价格”与“区域发展前景良好预期”的结合是关键所在。如： 川大河畔 一期05.10月开盘，5个月销售完毕，二期06.4月开盘，4个月基本销售完毕，三期接受咨询 翰林南城 一期05.10月开盘，6个月销售完毕，二期接受咨询，客户登记情况非常好 温哥华花园 一期05.7月开盘，8个月基本销售完毕，二期第一批次06.7底开盘，当天销售25% 锦丽园 三期07.4月开盘，至11月底基本销售完毕。 说明市场处于一个快速发展、快速转化的通道中 本案将通过对市场客户群特征的深入分析，挖掘其对产品、价格等需求的潜在发展趋势。;2、需求市场客户群特征及发展趋势 郊区置业客户群存在普遍的发展特征：初期以本地人群为主，同时吸引距离较近的城区年轻人或经济条件一般的客户，以满足基本居住需求为主；后期随着区域开发的成熟，开发水准的提高，在具有先天资源优势的郊区板块将出现高性价比、高品质的物业来吸引以二次置业或改善居住条件为主的中高收入阶层人群，这部分人群以与该郊区关联度较高的城区客户为主，同时引导本地的中高消费群体消费。 同样，对于航空港板块，目前客户群体正处于一个转化的过程中——;早期客户来源：本地人群和与之距离较近的城区年轻人群和经济条件 一般的人群为主。 现阶段客户来源： 一、 区域内各高校教师 二、 机场工作人员 三、 成都市城西到城南收入不高、可接受郊居的客户 四、 文星镇政府事业单位工作人员 购房动机： 普通住宅：以满足基本居住需要为主。 电梯公寓：因工作而需要置业居住和置业投资为主。 多层花园洋房：以二次置业或改善居住条件为主。 我们发现在所有购房者中，存在相当大的一部分含金量很高的人群，他们的文化 层次偏高、对居住有较高的品质要求，但目前航空港没有规模大、品质高的楼盘 与之对应，所以这部分客户群的消费能量并没有真正释放出来。;未来客户来源： 航空港两大园区自身的发展，将吸引大量来此工作和学习的人群 航空港市场未来与神仙树片区、紫荆片区市场无缝对接，将吸引大量城西、城南消费群体 与航空港发展有经济往来的商务人群 这些人群追求高性价比的、高品质的郊居生活;3、客户群对产品需求特征及需求发展趋势 从产品的销售情况也可以反映出 ，综合素质较高的产品销售最快，它们有如下共同特征： 小区整体环境好 亲地，带私家花园 房屋所在位置楼层、景观、朝向、环境好 户型设计较好 在区域市场的发展水平下，价格对其购买影响力较小 滞销产品有以下几种主要因素： 小区综合品质较弱或亲地性较差的产品 亲地性较差且总价又高的顶跃 小区内景观、朝向不佳的低品质物业;根据客户群发展特征，未来市场对产品的需求趋势为： 从区域市场畅销产品的共性中我们可以看出，社区环境好的楼盘和楼盘中 景观、楼层较好的户型是销售最好的，这明显说明购房者趋向购买综合