天津主要区域写字楼的市场调研报告.docVIP

2005-2006年天津市主要区域 写字楼市场调研报告 天房销售策划部 2006.1 目 录 第一部分 区域市场概况 第二部分 区域市场分析 第三部分 个案分析 第四部分 附件 第一部分 区域市场概况 一、区域写字楼分布状况 1、友谊路 友谊路金融服务区北起马场道，南至黑牛城道，全长3.5公里，该地区具有金融机构、发展空间广阔、配套服务设施完善等优势，共有金融、保险、证券机构79家，20座写字楼，汇集了多家四星级以上酒店以及高档商业设施。友谊路金融服务区的功能定位已被市有关部门列入规划中。按照总体规划，布局结构是，南北向以友谊路作为金融服务、商务办公发展轴，东西向以迎宾馆、银河广场、乐园为主，作为突出酒店、娱乐功能的绿色生态轴，二轴相交，形成金“十字”结构。其中，友谊路商务走廊将形成功能相关的各具特色的办公居住节点、金融区服务节点、办公文博节点三个商务空间节点。友谊路北部以商务写字楼为主，云顶大厦等高档写字楼的建设将创造更好的商务办公环境。中部建设金融中心区，为国内外金融机构入驻，开展业务提供载体。南部建成集办公、公寓、酒店、休闲、商业于一体的综合性商务服务区。 目前，友谊路金融区内现已建成中高档写字楼约20座，以北方金融大厦、天津信托大厦、医药集团大楼、云顶大厦、友谊大厦等为代表，主要集中在友谊路及友谊北路沿线；同时在河西建委了解到，本区域在建或拟建的商务楼宇也有七、八个，如平城大厦（2万㎡）、罗马新天地（5万㎡）、君谊大厦（9.3万㎡）、云顶大厦（16万㎡）、天津国际金融中心（6.6万㎡）等，可以预计，未来供应总量大约38.9万㎡。 2、南京路至大沽南路 南京路沿线由南向北全长3公里，南起大沽路东至长江道，是天津最早的商务集中沿线。随南京路沿线商业的发展，以及交通带来的便利，商业及写字楼的市场布局现已和大沽南路融为一线，并且已逐渐形成商务集中区域——海光寺区域，该区域与卫津路交汇，形成了一个具有一定规模及商务氛围的中心区域，加之地铁的贯通，使该区域具有很大的升值潜力。 据悉，经初步规划，南京路地区在未来几年内将建成三大功能区域，逐步形成本市的商务商贸经济带。南京路地区规划建设重大项目 33个，涉及范围包括商务服务业、现代商业、金融业、休闲娱乐业、旅游业、电信和其他信息传输服务业等。其中，人才科技大厦、诚基中心、现代商城、地铁营口道项目、津汇广场二期五个大型项目已经相继启动。三大功能区域各具特色 中央商务区：解放北路、徐州道、新华路、泰安道、曲阜道的围合区域面积为 31公顷，规划为以现代商务为主，将高档零售商业及休闲、餐饮、娱乐业融为一体的特色功能区。该区域重点规划了小白楼地区的同心圆空间结构，以商务功能为主的高层建筑组成空间上的圆环，形成一体化的空间布局形态，并设计了具有独特风貌的休闲绿地广场，将高强度开发的写字楼与城市绿地广场有机结合。该区域规划11个总建筑面积为118.5万平方米的大型商务建筑，将为小白楼地区打造 CBD的硬核地位。 中央商业区：东起河北路，南接西安道、潼关道、西宁道，西接哈密道、锦州道，北接山西路的围合区域面积为 50公顷，规划为以中高档品牌消费、娱乐、餐饮为主兼容商务功能为特色的功能区。该区域规划大型商业设施12处，总建筑面积172.6万平方米。 中央信息区：东起哈密道，西至南门外大街的区域面积为22公顷，该区域规划为以现代通讯产业集聚、商务功能为主的 CID功能区，将依托电讯大厦（电报大楼）、河川大厦、联通大厦建设三点相连的现代通讯产业功能区，并规划建设总面积45.6万平方米的商务写字楼和高档公寓。 海河6大经济节点包括：红桥区的运河文化商贸区、河北区的大悲院商贸区、南开区的古文化街商贸区、和平区的和平广场中心商业区、河东区的南站金融商务区和河西区的水上运动世界。据了解，围绕这6大节点，海河沿线将陆续启动44个经济开发项目的建设，其中包括6大文化设施8处大型商业购物设施、10座四星级以上河酒店和20栋高层金融商贸写字楼。在这44个项目中，除少数几个已基本建成或是即将竣工外大部分项目都将于近期陆续启动。南开长江道51号天津市希望投资发展有限公司元/平方米和平南京路万全道新兴路天津广顺房地产开发有限责任公司元/平方米和平区解放北路188号天津泰达集团有限公司 15平方米14000元/平方米河西地铁一号线近邻42中学天津市开发区德泰房地产开发有限公司平方米元/平方米河西大沽南路与中环线交口 36643.75 平方米8400元/平方米和平区紫竹林地区天津海贸物业发展有限公司栋高层金融商贸写字楼天津商业地产项目销售面积增长势头相当明显。从情况看，天津市商铺租金平稳，核心商圈租金每平方米每天8元至0元，二级商圈每平方米每天在2元至8元，边缘商圈每平方米每天在1元至元之间滨江道商圈