宝山淞宝路项目市场的调研报告.docVIP

宝山淞宝路项目市场调研报告 第一章、项目概况 1、项目地理位置： 项目基地位于宝山区淞宝路155号，上海港吴淞客运中心范围内，在主干道淞宝路以东、黄浦江西侧，化成路北侧。用地性质为商业办公用地，基地面积38309.5平方米，总建筑面积约96519.65平方米，其中商铺面积约16788平方米。 2、项目技术指标： 3、项目功能区域组成： 本项目由高层办公楼及商业综合体组成。整个基地由南北向的规划道路分成二块，东侧地块办公两栋：22层（A座）、21层（B座）及一层地下室。西侧地块布置为2至5层不等层的商业（C区），C区商业建筑设一层地下室。 4、项目现状： 目前，该项目正处于外立面施工阶段，含纳“一栋LOFT办公楼”“一栋精装SOHO”、 5、项目区域概况： 项目地处宝山区东城区淞宝板块，该区域是宝山区最先发展的区域，周边聚集了大量的老式公房，因此各项配套相当成熟，交通线路众多，人流量较大。该区域的主要商业设施集中在牡丹江路沿线，周围有安信商业广场、双城路美食街、易买得购物广场及黄金广场商业街。周边居民的日常消费通常到上述该地，商业设施集中地距离本项目约2-3公里路程。 6、交通环境： （1）区域交通分析： （2）道路交通及现状： 1.淞宝路 ：南北向，连接炮台湾湿地森林公园；双向四车道区内主要道路紧邻项目地块，提供直接临街面连接项目的外部交通网，带来较高便捷性。 2. 化成路：南北向，连接至吴淞港客运中心，双向二车道；区内次要道路。不直接通向市中心，宝山区的区内道路，并非城市主干道 3. 牡丹江路：南北向，连接友谊路和淞滨路，双向四车道；区内主要交通道路。连接项目的内外部交通网，带来较高便捷性，不直接近邻项目地块，宝山区内道路。 4. 淞滨路：东西向，连接吴淞大桥，双向四车道；区内主要交通道路，起到承上启下作用。 （3）公共交通设施： 吴淞客运中心、上海旅游集散中心、吴淞长途汽车站，轨交：3号线/淞滨路站 公交：宝山路、719路、永罗线、淞罗线 一、区域综述 1.宝山区位： 宝区是上海市辖区，位于上海市北部。它东北濒长江，东临黄浦江，南与杨浦、虹口、闸北、普陀4大中心城区毗连，西与嘉定区交界，西北隅与江苏省太仓市为邻，横贯中部的蕰藻浜将全区分成南北两部，吴淞大桥、蕰川路大桥、江杨路大桥、沪太路大桥横跨其上，是扼守上海的北大门。全境东西长17.5公里，南北宽约23.08公里，区域面积293.71平方公里。总面积425.18平方公里，。宝山是重要的钢铁生产基地、港口集装箱生产和出口基地及能源、水源、副食品生产、供应基地；同时也是与闵行同为城市化较快的郊区之一。张庙高境地区人口密度为每平方公里10683人，淞宝地区人口密度为每平方公里9153人，上大城区人口密度为每平方公里5841人，月杨地区人口密度为每平方公里2341人，其他镇区人口密度为每平方公里1915人。市统计局反馈，至年末，我区常住人口136.55万人。其中，外来人口.4191万人。外来流动人口密度为1,989人/平方公里。宝山由市域外环线——外环切线——郊环线——长江围合而成，由环绕城市“生态绿心”的淞宝地区、杨行地区、顾村地区三组团串联组成，规划形成“一心三片”的空间结构。 一心：即城市“生态绿心”。未来宝山新城中心的核心发展区，也是整个新城的景观塑造区、生态保育区。规划将在其东南侧结合原顾村工业区改造，建设大型体育、文化、商贸及休闲公共中心。 三片：即淞宝地区、杨行地区和顾村地区三个组团片区。 淞宝地区? 规划体现繁荣与繁华。是滨江新城功能与特色体现的核心地区。规划充分挖掘宝山沿江历史文化底蕴、注重历史文化风貌的保护与继承以及城市现代居住区与传统风貌的高度协调，积极创造条件，沿江重点发展商务办公、邮轮、游船及游艇业。形成宝山区行政、文化、商业中心及滨江旅游带。 杨行地区 规划体现新兴城市功能。重点发展现代商务、现代服务、现代物流、公共活动等第三产业，推进房地产业发展。形成宝山现代办公、商务、居住的综合性新城组团。 顾村地区? 规划体现生态性的人居环境。依托便捷的交通、F1赛车场的功能辐射及外环沿线大型主题公园的良好生态景观环境，重点培育与发展文化科技、休闲旅游、竞技体育等功能，形成环境优美、最适宜居住的人文生态新城组团。 二、重要经济指标 2009年全年完成增加值549.08亿元，按可比价计算比上年增长12.1%（见图1）。其中：第一产业增加值2.07亿元，比上年下降8.8%；第二产业增加值246.41亿元，增长7.5%；第三产业增加值300.61亿元，增长16.8%。三次产业结构比为0.4：44.9：54.7。非公经济实现增加值277.76亿元，占全区增加值的比重由上年的50.1%上升到50.6%。 固定资产投资较快增长。全年完