山东潍坊奎文区商业的项目市场定位报告.docVIP

市 场 定 位 报 告 八达山东潍 目 录 前 言-- 4 一、 宏观环境分析 5 1．城市概况 5 2. 经济状况 7 2.1潍坊市经济状况 7 2.2物价和消费情况 9 3. 交通状况 10 4. 城市规划 11 5. 小 结 12 二、房地产市场状况 13 1. 投资开发情况 13 2. 供应和需求情况 13 2.1 住宅市场分析 14 2.2 商业市场分析 23 （1） 布局特征 23 （2）目前在经营的项目状况 25 （3）餐饮娱乐情况 33 （4）在售项目情况 35 （5）待推项目情况 42 3. 小 结 46 三、项目分析 48 1. 项目概况 48 1.1位置 48 1.2 经济技术指标 48 2．项目swot分析 49 2.1优势 49 2.2劣势 51 2.3机会点 51 2.4威胁 52 3．竞争项目分析 53 4．小 结 58 四、项目定位 59 1.项目定位 59 1.1市场定位 59 1.2功能定位 60 1.3形象定位 60 2.目标客户群定位 61 2.1商铺的购买人群 61 2.2消费人群 62 五．补充分析 62 1.销售建议 62 2.管理建议 63 3.对政府建议 63 前 言 大型商业地产的开发与营销，必然需要一个明确而充满发展潜力的商业运营定位，商业地产之所以难，是因为我们的消费群体——经营者、投资人是这方面的行家，他们可以轻易地认识到商铺的价值，而我们却恰恰相对的外行，所以在选择项目定位以及营销方面必须尊重市场规律，去深刻地理解我们消费者的需求。有一句行话：“没有卖不出去的商铺，只有租不出去的商铺”，恰如其分地指明了研究对象。所以我们的调查事实是围绕经营者的，我们建造的是一个或多个大型物业，这些物业的功能是经营商品与服务的，在它设计出来的时候，一定让相关的经营者直观地发现它的价值与潜力，不是象住宅地产一样需要不断地包装引导消费者。 本项目的最终营销目标是将所有经营单位出售给投资人，在定位与营销必须以这个目标为准则，不仅要求这个定位能引动经营者的进驻热情，而且同时要考虑投资人投入的兴趣与规模，10万方的商业在潍坊是一个大盘子，要达到“租得满、做得旺、销得畅”决非一件易事，需要经过定位研究——商业策划——商业规划——建筑规划——施工建设——招商运营——产权销售——经营管理等一系列的程序，而最基点的还是定位研究，这是大方向，决不能错。所以本次报告从宏观到微观，从整体到细分，即城市宏观情况，整体房产市场供需情况，商业市场详细分析，项目分析四个方面综合考虑，来确定适合本项目的市场定位方向。 宏观环境分析 1．城市概况 潍坊市位于山东半岛中部,辖4区、6市、2县、三个市属开发区,总面积1.58万平方公里是世界风筝都和中国优秀旅游城市。　　 潍坊有着雄厚的产业经济基础。一二三产业比例为14.5:54.8:30.7。农业是山东省重点产粮区和全国重要的农副产品生产加工基地,全市农产品年生产总量达1920万吨,加工出口能力900万吨,有500多种农产品出口世界80多个国家和地区,其中禽肉出口占全国的40%。工业经济发展迅速,现已形成机械装备、海洋化工、纺织服装、造纸包装、食品加工、电子信息等优势产业,有45种主导产品生产规模居全省同行业第一,32种产品居全国同行业前列。流通贸易繁荣兴旺,全市各类商品交易市场1400多处,其中年交易额过亿元的专业市场达80多处,年交易额510多亿元。潍坊市潍 坊 市 年度 总　人　口(人) 按性别分(人) 按农业非农业分(人) 总户数 (户) 男 女 非农业人口 农业人口 2002年 8474665 4294545 4180120 2175317 6299348 2502704 2003年 8477106 4292063 4185043 2354062 6123044 2517046 2004年 8506513 4305515 4200998 2479132 6027381 2539748 非农业人口，02到03年增长了8.2%，03年到04年增长了5.3% 。 2.经济状况 2.1潍坊市潍坊市 2003年实现“一个高于，两个过千亿”（主要经济指标增幅高于全省平均水平GDP和规模以上工业企业销售收入过千亿元）、2004年实现规模以上工业企业数量、增加值、销售收入、利税以及全社会固定资产投资、实际利用外资“六个两年翻番”的基础上，2005完成地区生产总值1471亿元按可比价格比增长17.1%，财政总收入141．6亿元，地方财政收入70．7亿元，全社会固定资产投资1100亿元，城镇居民人均可支配收入10318元，农民人均纯收入5017元。其中第一产业增加值196.8亿元，