广厦邓府巷项目商业的市场研究报告.docVIP

广厦（南京）邓府巷项目 商业市场研究报告 瑞尔特房地产顾问机构 二○○四年七月二十日  目 录 前言 调研目的 调研区域 调研对象 新街口商区商业业态构成与分析 新街口商圈主要商业布局 新街口商区业态构成与分析 新街口商区商业业种分析 品牌服装类 珠宝名表类 精品配饰类 文化体育类 民俗工艺类 休闲餐饮类 家居家饰类 美容美发类 洗浴类 新街口商业地产开发经营模式分析 商业地产现有开发经营模式 开发经营模式特点剖析 第一章 前 言 调研目的 掌握新街口区域商业业态及业种构成； 熟悉新街口周边商业布局区域特征； 研析新街口周边商业地产经营模式； 提供新街口区域商业分析及对策研究、区域商圈竞争对手研究、项目商业价值分析、市场消费特征研习依据； 调研区域 以新街口商业区和项目地周边区域为主 重点调研对象 新街口区域主要百货店和综合超市 主要百货店：大洋百货、东方商城、中央商城、商茂百货、南京新百、金鹰国际、华联商厦、金陵百货、金陵购物中心、盘古亚泰广场 综合超市：沃尔玛购物广场、苏果超市、屈臣氏超市 新街口区域大型专业店和主题商场 专业店：五星电器、金太阳家电、苏宁电器、宏图三胞、红星·美凯龙、福中都市数码港 主题商场：新街口地下商城（莱迪女性主题商场、新街口美食娱乐广场）、温莎服饰广场 项目所在地周边商业地产项目 南京1912、金轮大厦、东方名苑 项目地周边主要商业街区 新街口商业步行街、王府大街、汉府食街、珠江路 新街口商区商业业态构成与分析 一、新街口商圈主要商业布局 新街口商圈素有“中华第一商圈”美称，商业密集度高，百货零售业竞争激烈，大中型专业店比较发达，连锁业逐步步入蓬勃发展阶段，专卖店发展刚刚起步。 新街口商圈的商业层次分明，不是通常意义上的“街区”，而是由外圈、内圈两部分组成，内圈由中央、新百、商、万达、盘古亚泰等组成的核心聚拢效应和外圈金鹰、东方、大洋、金陵等的辐射形成互动，周边小马路上的商铺也呈现繁荣之势。业态失衡导致该地区百货店同业间难以真正实施错位经营，竞争异常激烈。 （1）金鹰国际购物中心 楼 层 功能/经营商品种类 主要品牌举例 6 金鹰超市、滋补药堂、家用小电器、主题餐厅 5 运动休闲、儿童世界、照像器材、数码空间音像图书、手机西服正装、商务休闲领带饰品、男鞋、男士内衣时尚休闲、牛仔服饰、女士内衣、名品眼镜职业女装、时尚女装、皮装皮裘饰品、皮具国际化妆品、名表馆、黄金珠宝、名品女鞋П、LANCOME、雅诗兰黛、欧米伽、周大福、莱尔斯丹 评价：商场经营饱和度高，楼层功能分布和商品布局合理并具有创新意识，硬件设施好，品牌知名度高，精品百货店定位，虽引入个别配套的休闲餐饮项目，但仍属传统百货业态。 （2）东方商城 楼 层 功能/经营商品种类 主要品牌举例 6 时尚运动城 CK、ESPRIT、NIKE、贝纳通 5 名品折扣店 4 西服正装、商务休闲领带饰品、男鞋、男士内衣休闲、、女士内衣职业女装、时尚女装、П、雅诗兰黛、欧米伽、雅格狮丹、HOGO BOSS、哈根达斯、星巴克 负一 特色主题餐饮店、图书音像店、美容美发 婚纱摄影、柯达彩扩 先锋书店、纳百纳比萨自助、洋葱西餐厅、蓝与白餐厅、日本料理 评价：商场经营饱和度高，楼层功能分布和商品布局合理并具有创新意识。硬件设施较好，品牌知名度高， 与金鹰国际购物中心一同稳固占据南京高档消费市场，经营状况良好。负一层引入整层餐饮概念，现已有数家主题店开业，且各具特色。将来与地铁口直接连通会带来极大的客流。 该商场6F的时尚运动城是于2004年6月24日新近装修开业的，是商场布局调整的又一新招，对拉动客流起到了一定的效果。 （3）南京新百 楼 层 功能/经营商品种类 主要品牌举例 6 大家电、小家电、音响器材、照相器材 海尔、海信、SONY、松下 5 办公用品、电脑器材、文体用品、童装童品 黄色小鸭、巴布豆 4 男士正装、商务休闲、男鞋男包、衬衫领带 罗蒙、金利来、卡帝乐鳄鱼、久牧王 3 女士服装、女士内衣、睡衣、中式服装、羊毛羊绒衫 圣迪奥、I、哥弟、克罗蒂亚、马天奴 2 休闲装、运动休闲、运动鞋、牛仔、中老年休闲服 依恋、美特斯·邦威、耐克、李宁 1 化妆品、钟表眼镜、女鞋、配饰、烟酒茶叶、照相器材、飞利浦小家电、礼品荟萃 欧柏莱、高丝、玉兰油、Za、浪琴、白丽、天美意、飞利浦 负一 食品、烟酒糖茶、小百货、布艺床品、工艺礼品、美发沙龙、睡衣系列、现场充绒、餐饮 大娘水饺 评价：商场经营饱和度高，楼层功能分布和商品布局较为合理，硬件设施较好，坚持中档定位的基础上重视品牌的选择，客流量大，商场信誉度高。 （4）中央商场 楼 层 功能/经营商品种类 主要品牌举例 6 中国、日本、韩国、台湾小商品城