德思勤2005年深圳汀的香朗郡全程策划报告.doc

谨呈： 深圳市南山开发实业有限公司  第一篇 市场调查分析及预测 4 第一章 深圳市总体市场分析 4 一 、2004年总体市场运行状态分析 4 二 、影响深圳房地产发展的因素 7 第二章 福田区房地产发展状况 11 一、区域市场综述 11 二、区域市场热点 12 三、区域市场供求分析 13 四、2005年市场预测 14 第三章 香蜜湖片区房地产市场调查 14 一、区域概况（房地产发展的背景分析） 14 二、香湖片区房地产总体市场分析 17 三、2002年以前香蜜湖片区商品住宅特征分析 18 四、2002年以后香蜜湖片区商品住宅特征分析 19 五、片区内重点案例调查分析 29 第四章 香蜜湖片区客户需求分析 33 一、香蜜湖片区在置业者眼中的地位 33 二、片区置业客户调查 34 三、片区潜在置业客户调查 35 四、潜在客户住房需求特征 36 第二篇 项目分析 38 第一章 项目概况 38 一、项目地理区位 38 二、项目所在区域价值分析 38 三、项目所在区域缺憾分析 38 四、项目四至情况 39 五、项目基本数据 40 第二章 项目SWOT分析 40 一、项目优势(Strength) 40 二、项目劣势(Weakness) 41 三、项目机会(Opportunity) 41 四、项目威胁(Threat) 42 五、项目综合评价及发展策略分析 42 第三章 项目建设类型适宜性评价 42 一、从用地指标来看本项目的建筑类型 42 二、从区域楼盘来看本项目的建筑类型 42 三、从客户角度来看本项目的建筑类型 42 第三篇 项目定位 44 第一章 项目定位思考 44 一、客户再分析 44 二、区域再分析 44 三、从客户的需求层次来思考项目定位 45 第二章 目标客户定位 46 第三章 产品定位 47 一、项目开发主题 47 二、项目开发类型（功能）定位 47 三、开发档次定位 47 四、项目形象定位 48 五、项目命名 49 五、户型定位 50 六、价格预估 52 第四篇 项目开发建议 53 第一章 项目规划及设计建议 53 一、整体规划的重点 53 二、规划设计原则 53 三、建筑群体组合的方式 53 第二章 建筑风格建议 55 第三章 园林景观设计建议 55 第四章 户型设计建议 57 一、户型设计要点 57 二、部分参考户型 60 第五章 会所主题建议 61 第六章 细部处理参考 62 第七章 交楼标准建议 63 第八章 项目智能化标准建议 64 第九章 物业管理及社区服务建议 64 第五篇 项目营销推广策略 66 第一章 项目营销总策略 66 第二章 销售时机与销售计划 67 一、销售时机选择 67 二、销售阶段划分 67 三、销售目标分析 67 第三章 项目包装建议 68 一、地盘包装建议 68 二、户外包装 68 三、售楼处建议 70 四、样板房建议 71 第四章 项目推广阶段策略及内容 74 一、前期蓄势阶段推广 74 二、开盘热销阶段推广 75 三、持续热销阶段推广 76 四、尾盘销售阶段推广 77 第五章 营销成本控制 77 一、营销成本构成 77 二、整体推广总费用 78 三、宣传推广费用的总体计划安排 78 第一篇 市场 　　三、南山、宝安、龙岗三区住宅销售面积居全市前三位，南山区住宅销售面积所占比重显著增加 　　从各区的住宅销售来看，南山、宝安、龙岗三个区的住宅销售面积居全市前三位，分别占全市住宅销售总面积的34％、21％、17％。南山区住宅销售面积仍然稳居首位，在全市中所占比例继续增加。从2003年和2004年各区住宅成交面积所占的比例对比来看，南山区所占的比例有较大增长，宝安、龙岗两区所占比重基本保持不变，福田区房地产销售面积所占的比例减小较大。 　　随着特区内用地的日益减少、西部通道及地铁线的开通、宝安龙岗两区全面城市化的启动，房地产“西移” 和“外移”的发展趋势将会越来越明显。 　　四、三房继续成为主力户型，小户型住宅所占比例有所提高 　　从销售住宅的户型来看，三房、二房和四房占住宅市场交易总量达八成以上。其中，三房住宅的销售面积占住宅销售总面积的42％，二房住宅占住宅销售总面积比例为23％，与上年比例一致；四房住宅占住宅销售总面积的15％，比上年下降2个百分点。 　　从这三种户型的价格来看，二房和三房住宅价格上涨幅度较大，四房价格基本保持稳定。三房住宅的均价为每平方米5330元,同比上涨6.47％；二房住宅为每平方米5702元，同比上涨6.8％；四房住宅为每平方米6470元，同比上涨0.1％。 　　从2004年和2003年销售住宅的户型结构对比来看， 2004年销售的住宅中一房及单身公寓的比重略有增加，四房的比重稍有减少，表明由于土地资源的限制，小户型开发正在增多。 　　五、商品房价格水