广州海珠灣營銷策劃的.doc

广州海珠灣營銷策劃 海珠灣營銷策劃目录前言4一、广州市商业用房情况5二、海珠区商业用房情况19三、广州市部分前期销售商场调查25四、广州主要商铺投资风险价值一览30五、竞争对手分析34六、建筑设计建议41七、商场市场定位46八、主题概念分析49九、经营模式建议50十、楼层分布建议51十一、目标客户群和潜在的商家建议53十二、营销策略建议54十三、各层售价建议66十四、操作思路67十五、广告预算及计划69十六、推广计划73后??语76附件1：柏联卡权益说明书……………………………………77附件2：连环优惠奖励说明书………………………………80附件?3?：无忧花红计划说明书…………………………. 81 前言所有人都知道“品牌”在市场营运中的价值与意义，很多资料也罗列到了一些品牌令人瞠目结舌的价值。对于我们来说，仅仅知道“品牌很值钱”是远远不够的，关键在于掌握“怎样创建一个有价值的品牌”的理论知识和实践技巧，并有了强烈的生存欲望与务实的精神去实施，一步一步地创建一个真正价值的品牌。随着知识经济的到来，以及全球经济一体化，市场的营运主体已经由“企业让位于品牌”这是我们必须明白并接受的事实。牢记一点：知识经济是“品牌的时代，而不是企业”的时代。根据海珠湾一、二期规划首一、二、三、四层为商业用途，总建面积约?18000?平方米，我司建议把商场部分定名为“金前广场”。通过对本项目的市场调查分析，现拟定“金前广场”营销策划方案。一、广州市商业用房情况1．1商铺的供应及需求情况u商铺供应2000年商铺批准预售面积和登记成交面积与?1999?年相比分别有不同幅度的减少，但商铺市场的形势较为乐观，消化率较高，成交登记量占批出量的?81%?，进入?2001?年，由于预售条件的提高以及金融支持力度的收紧，商铺的批准预售面积和成交登记面积与?2000?年相比均有所下降，原八区批准预售面积较去年同期下降?31.7%?，成交登记面积下降?17.4%?，成交登记量占批出量的比例高达?98%?。 u需求情况由此可见，近年来广州市商铺的供应量呈逐年减少的趋势，但需求量却保持在比较稳定的水平上，使消化率逐年递增，这证明广州市目前商铺的销售形势有所好转，市场尚有较大的发展潜力。广州市近年商铺供求关系对比表（区）年度1998年1999年2000年2001年供应量（万平方米）79.652.9644.2730.23成交量（万平方米）38.8736.7235.8629.61消化率（%）48.8369.348197.9 u商铺的价格走势广州市商铺的均价在近三年来都保持在一个比较稳定的水平上。1998年由于商铺的总供应量较大，使供求压力增大，总体均价维持在?13079?元/平方米的水平。1999年由于供应量的明显减少造成商铺的需求大于供给，促使总体均价攀升至?13472?元/平方米。2000年由于中华广场、名汇商城、康王商业城等大型商场的推出，致使供大于求的现象再次出现，以致造成总体均价下滑至?12685?元/平方米，下降幅度为?5.84%?。2001年，新增供求关系趋于平衡，价格再度攀升至?13598?元/平方米，比去年同期增长?7.2%?。预计广州商铺供大于求的现状仍将持续较长时间，可以预测未来几年商铺的价格将徘徊。1.2.广州市热点商圈分析u河中心商圈：以持续强势的“铁三角”（天河城广场、宏城广场、广州购书中心）为核心，天河中心商圈涵盖了广州市的ＣＢＤ。其辐射圈则走“受众细分”路线：石牌岗顶面向青少年电脑爱好者；广客隆和美居中心则为专业化的家居市场；时代广场及中泰国际广场则走中高档白领路线，附近的高档写字楼为他们提供了有力的人流支持。近期的焦点是中泰国际广场，占据火车、地铁、公交车和“轻轨”总站的“地利”，拥有中信广场、大都会广场等成熟写字楼白领一族的“人和”，再加上强劲的广告攻势，引起了不少投资者的兴趣。但由于火车东站的改建工程尚未完成，当地人流成份较为复杂，因此其前景有待观望。u北京路商圈：作为广州市的传统商业重地，北京路在一再改革创新中不断散发旺盛的商机。北京路以街铺唱主角，汇集港澳甚至世界名牌专卖店，再有“广百”、“新大新”在两头压阵，其消费档次可及中高档，商铺的租金也达到了“天价”。近来引人瞩目的广百新翼打破了北京路商铺“只租不售”的惯例，最大的特点是与广百连通，同层经营、统一管理，创造一种全新的销售方式，令散铺的买家有了一个“大靠山”，降低了投资风险，故此虽然价格不菲，但认购者依然络绎不绝。u上九商圈：下九路是全市最大的步行商业区，其整体消费档次偏向中低档，“经济实惠”可谓是上下九的口碑。该商圈向海珠广场与西门口一带幅射，主要项目有荔湾广场、新中国大厦、名汇商业大厦、康王