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房地产法教程 第一章 我国建设用地基本制度 知识点：土地分类及其归属利用制度概述：土地分类、土地归属制度、土地利用制度以使用权为核心；国有城市土地及其分散利用体制：可流转的国家土地使用权制度的创立、城市建设用地的现状与问题；农村建设用地及其征用制度：农村土地归属和利用现状、农村土地分类及其利用规范、城乡建设用地及其存在的问题；土地使用权出让：土地使用权出让行为、土地使用权出让法律关系的主体与客体、土地使用权出让合同和使用权登记行为、土地使用权出让方式、出让合同的履行及其违约责任；出让土地使用权的终止。划拨土地使用权：两种划拨土地使用权；公益目的划拨土地使用权的基本定性以及出让土地使用权的区别；传统划拨土地的转轨。取得土地使用权：租赁取得、间接取得：土地使用权的转让和出租。 重点：土地分类、土地归属制度、土地利用制度；城市建设用地的现状与问题；农村建设用地及其征用制度；土地使用权出让：土地使用权出让法律关系的主体与客体、土地使用权出让合同和使用权登记行为、土地使用权出让方式、出让合同的履行及其违约责任；出让土地使用权的终止。公益目的划拨土地使用权的基本定性以及出让土地使用权的区别；传统划拨土地的转轨。取得土地使用权。 难点：土地利用制度；农村与城市建设用地的现状与问题；土地使用权出让：土地使用权出让法律关系、土地使用权出让合同和使用权登记行为、土地使用权出让方式、出让合同的履行及其违约责任、终止。公益目的划拨土地使用权的基本定性以及出让土地使用权的区别。取得土地使用权。。 第一节 我国建设用地基本制度概述（一） 一、房地产的相关概念与特征 （一）房地产及其相关概念 1、房地产：房产与地产 中国只有国家和农民集体享有土地所有权，且土地所有权不可自由转让。 房屋和土地的不可分性： （1）从实物形成上看，房与地是联结在一起的，房屋总是建在土地之上，依赖土地支撑才能存在。 （2）从权属关系看，房屋所有权是否合法，通常以房屋所坐落的土地使用权是否合法取得，非法占地所建房屋，尽管是自己建造，不能取得房屋所有权。 （3）从价格构成看，房屋价格包括地价与房价两部分。 从权利处分看，房产的处分一般均涉及土地使用权，一体处分。 2、房地产与不动产 3、物业 来源于东南亚、香港。物业是指单元性房产。物业管理是对楼宇、房屋的经营管理。 （二）房地产的法律特征 1、永久性 2、固定性与安全性 3、特定性：是典型的特定物 4、必要性和供给有限性 5、资本价值。 二、房地产立法的现状与问题 （一）我国房地产立法的历史回顾和现行体系 1、停滞时期（1949-1979年） 2、恢复时期（1979-1988年） 1983年，建设部《城镇个人建造住宅管理办法》，赋予城镇个人建造住宅的权利。同年，国务院《城市私有房屋管理条例》。 1990年，国务院《城市规划条例》，后修改为《城市规划法》。 1986年：《土地管理法》 3、现行制度创立时期（1988-2002） 1990年5月，国务院发布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》：国家按照所有权与使用权分离原则，实行城镇国有土地使用权出让和转让制度。 1994年，《城市房地产管理法》。 建设部实施的规章：《城市房地产开发管理暂行办法》（1995），《城市房屋租赁管理办法》（1995），《城市房地产转让管理规定》（1997），《城市房屋中介服务管理规定》（1996） 《土地管理法实施条例》（1991）；《建设用地计划管理办法》（1996）；《土地登记规则》（1995）；《土地权属争议处理暂行办法》（1995）；《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》（1990）；《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》（1992）等。 制度整合时期 大致从2001年开始。 （二）房地产现行立法问题、成因和出路 1、存在的问题 （1）立法性质带有浓厚的行政管理色彩 （2）行政管理权力对民事权利过多干预 （3）多层次、多部门立法 2、成因 （1）政府推动下的房地产业和市场 A、政府既作为所有者向社会出让土地使用权，同时也作为制定出让规则，维护地产市场秩序、监督和惩治主体。 B、房地产开发中需要办理各种各样的审批手续。 C、政府的管制行为渗透至房地产交易的各个环节。 （2）立法指导思想上的问题 A、管理权与所有权不分 B、整合思路 （三）房地产法体系 1、宪法 2、物权法：确立土地所有权、房屋所有权、土地使用权及上述物权的取得、变更权利。 3、房地产法律法规 （1）国有土地使用权法：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；《划拨土地使用权管理暂行办法》、《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》 （2）房地产开发管理法 （3）其他 （4）相关法律法规 A、土地管理法 B、城市规划法 C、建筑法 D、住宅法。 三、房地