桂林水榭华庭项目市的场调研分析报告.doc

桂林市水榭华庭项目市场调研分析报告 深圳市新基地物业顾问有限公司 2002年6月6日  前 言 受桂林市兴达房地产开发有限公司委托，新基地在18个工作日（2002年5月13日——2002年6月5日）内对整个桂林市房地产市场及消费者情况进行了详细的调查研究，调查过程中，新基地组织了包括策划小组和市场调研部多位同事在内的专业调研阵容，分片区对整个桂林市及临桂、阳朔的住宅市场、特别是别墅住宅市场进行了详细的调查，进行了多项专题调研分析，为本报告的撰写提供了坚实的事实基础和数据支撑，在上述调研分析的基础上，调研部经过认真的总结归纳，最终整理撰写成本文。 本次调查方案主要采用定性调查与少量定量调查相结合的方式来收集市场数据，采用 “市场细分模型” 结合 “概念测试研究模型”来研究分析水榭华庭项目的别墅、TOWNHOUSE营销主张。 本调研方案中的消费者问卷定量调查是针对有能力、有购买别墅类住宅可能性的潜在者，不代表普通的消费者。这是一种非概率抽样，调查结论不能直接推论桂林市消费者总体。 新基地希望，通过《桂林水榭华庭市场调研分析报告》的撰写，可以有效的为发展商准备在临桂开发的项目提供数据和理论上的参考，为下一步《桂林水榭华庭定位分析报告》和《桂林水榭华庭营销推广报告》的撰写提供直接的指导服务，而在本文的撰写过程中，我们也希望尽量形成有条理的分析和结论，并提供专业的见解和预测，而不是单纯的数据堆砌。内容方面，将主要包括项目背景及研究思路和方法、桂林市房地产总体情况分析、桂林市别墅住宅市场状况分析、项目竞争楼盘研究、项目目标客户群体研究、TOWNHOUSE概念测试结果等六个方面。 本次调研方案中的定性调查由一项别墅业主及潜在消费者深度访谈、一项房地产专业人士深度访谈构成。专业人士深访代表的是被访人员对桂林市房地产市场特别是别墅类高级住宅市场前景的看法与建议，不代表消费者的意见。别墅业主及潜在消费者深度访谈主要研究别墅类住宅消费者的消费者动机、使用行为与态度，以及对TOWNHOUSE概念的认知情况，其意见不能直接推论整体消费者市场需求。 本次《桂林水榭华庭市场调研分析报告》是整个水榭华庭项目策划工作的第一部分，新基地将在提供本份报告的基础上，陆续提供《桂林水榭华庭定位分析报告》和《桂林水榭华庭营销推广报告》，并希望能够保持各阶段工作的连贯性和严谨性，完美完成本次的策划任务，为水榭华庭项目取得良好销售业绩打下坚实基础。 在本次调研活动及报告的撰写过程中，得到了发展商方面的大力支持，另外也得到了桂林市相关政府部门，发展商以往项目业主，相关合作单位及本公司其他部门同事的大力配合，在此，对他们给予我们的帮助一并表示真挚的谢意！ 请各位阅读报告者参考使用相关信息数据。 由于本次市场调查工作范围大，任务繁重，因而失误之处在所难免，希望发展商不吝指正，谢谢！ 深圳市新基地物业顾问有限公司策划部 水榭华庭项目策划小组 2002年6月6日  目 录 前言 报告主要图表目录 第一部分 项目背景及研究思路和方法 一、研究背景 1、项目概况 2、项目基本经济技术指标 3、项目周边情况 4、项目建筑产品类型 5、营销主张 二、研究目的 三、研究思路及方法 四、研究内容 第二部分 桂林市房地产市场总体情况分析 一、桂林市概况 二、桂林市总体社会和经济发展概况 1、国内生产总值逐年稳步增长 2、固定资产投资持续强劲增长，房地产投资相继增长 3、桂林市产业结构渐趋合理 4、旅游业已成为桂林市第三产业的支柱产业 5、桂林市居民收入和消费水平逐年提高 6、物价水平基本保持平衡 三、桂林市房地产市场现状分析 1、房地产企业规模小、整体实力较弱，整合能力不强 2、房地产市场发展尚不成熟：体现在一、二、三级市场的不完善上 3、住宅市场供经发展缓慢，依然处于卖方市场 4、桂林市房地产市场欠缺高档精品楼盘 5、桂林市房地产市场整体营销策划现状 6、居民消费理念没有提升，消费理性较低 四、桂林市房地产市场开发发展趋势分析 1、房地产开发力度加大，开发量持续增加 2、商品房销售较为活跃，个人购房逐渐成为房地产市场消费主力军 3、房地产价格涨幅较大 4、旧城改造及西城开发对桂林市房地产市场有较强的带动作用 5、住宅的精品化是未来的发展趋势 6、价格还有上升空间 7、购房主体将以个人为主，外地购房者会逐渐增多 第三部分 桂林市别墅住宅市场状况分析 一、桂林市别墅类住宅市场发展历程 二、桂林市别墅类住宅市场供求不平衡 三、桂林市现有别墅类住宅差异性较大 1、桂林市别墅产品档次相差明显 2、桂林市别墅产品价格相距甚远 四、桂林市高级住宅市场营销策划水平局限性突出 五、桂林市未来别墅类住宅市场的预测 六、适合建别墅类住宅的区