泗洪县东方新城营销的推广案.ppt

东方新城营销推广案;本案目标;审时度势 优化资源;资源篇;重点个案分析; ; ; ; ; ;洪中·清华园;中正苑小区;文体公寓;对泗洪市场的认识;泗洪市场发展温吞,投资性买房比例不高 经过几年的发展，城市购房潜力得到充分挖掘；乡村购房潜力未充分挖掘； 目前，泗洪的购房者心态仍尚不成熟，感性认识居于主流,购房者对楼层要求较高，对于户型认识不够; 在售楼盘很多规模小，自身配套很少； 在售楼盘主力面积在100—130平米之间； 房价主要集中在1200元/平米—1600元/平米； 围绕泗洪中学目前有多处地块拍卖，未来围绕洪中的学区板块将成为热点。 万诚地产公司在泗洪有不可替代的影响力； 很多楼盘不太注重景观设计； 大多无现代物管，物管公司以当地为主； 在售楼盘大多不太注重包装； 售楼人员大多无统一形象和培训； 户型大多为老式户型，现代户型少； 营销渠道少、营销手段单一。;价值篇;项目分析;　　东：待建中的“宏景家园”，总建面近10万㎡，居住人口3000余户。;资　　源;　　1、本案住宅部分仅有162户，遵从现有市场情况，以学区为重要卖点，利用 泗洪市民对“学区房的”良好认同，针对“学区”、 “拆迁”两大需求进行诉求。;客源篇;介绍一下我们要找的人？;B1先生 年龄：30-50 职业：小商贩 家庭年收入：3-5万 承受总价范围：15-20万 家庭状况:3口之家,三代同堂 工作地点:附近农贸市场或店面 居住状况:已有房或租房 购房目的:首次置业或换房 选择户型:2房、3房，对中、大户型均有需 求 选择原因: 1.工作、生活便利 2.升值空间大，投资潜力好;B2先生 年龄：25-45 职业：不明 家庭年收入：2-3万 承受总价范围：10-15万 家庭状况:准备结婚或三口之家 工作地点:泗洪或外地 居住情况:农村或与父母同住 购房目的:进城或独立成家 选择户型:小户型为主,精致2房、3房 选择原因: 1.总价较低 2.学区房 3.升值空间大;C先生 年龄：35-45 职业：不限 家庭年收入：3万以上 承受总价范围：15-30万 家庭状况:不限 工作地点:不限 居住状况:已有住房 购房目的:投资或二次置业 选择户???:不限 选择原因: 1.投资少 2.学区房 3.升值空间大，投资潜力好;教育资源 区位价值 规划前景;|东方新城|有那些地方不好？;创新6大手段;战术篇;优势消除抗性：;差异化定位;根据项目目前的情况，结合周边地区、竞争项目的情况，找到我们的战略方向;行销推广;01.15 01.03 01.20 01.20 01.20 02.02 09.30 09.28;第一组团销售周期（07年2月——07年4月）;07.01.01;策略方向;推盘手段、节奏;首先推出1#、2#两栋，销售均价1280元/㎡，在销售70％时再推出余下住宅房源3#、4#、5#三栋，均价提升至1330元/㎡左右；整盘均价达到1310元/㎡左右。 ;01;推盘手段、节奏;调价平台及调价比例原则的设定;不同阶段销售策略;开盘时间;本着3控原则，东方新城多业态推售，必须按照一定计划性， 遵循市场前提，考虑项目销售环境及条件的成熟，作出相应的计划。 因此，在第一阶段我们建议以01幢和02幢为主体。第一阶段的销售时间从2007年2月开始到2007年4月;战略篇;如何树立东方新城的形象？　　;传达东方新城的销售信息 树立和加强东方新城在区域内“核心”印象 引导和改变泗洪群众对东部区域形成的固有印象;分清主次;多业态重合怎么解决？ 分清主次，抓住关键 根据分析，东方新城物业类型共有3类 住宅/社区配套商业/农贸市场 这3类物业中，社区配套商业与农贸市场虽属于同一种类型的不同产品体现，但是这两部分带给小区的形象却是大相径庭的。因此在本次方案中 精致住宅 社区配套商业 是能够体现项目主力物业形象的 ;策略二：偷天换日; 在推广的过程中，我们结合销售时间和项目操作时间安排，将确立两大主题形象推广阶段 　　第一阶段（07.2-07.9)，建立现代都市精致小区主题 　　通过优化住宅产品做为支撑，将项目形象，与住宅成功推出 　　第二阶段（07.10-)，强化教育板块核心形象带动商业形象 　　建立在成功的项目教育板块核心形象之上，强化商业形象，配合销售进度，促进销售;第三件手段：大喇叭 推广内容;基调：住宅——快捷，便利，现代，都市;体现传播语背后隐藏的含义 一