深圳写字楼市场研究的报告.docVIP

2005深圳写字楼市场研究报告总体判断 人行深圳市中心支行货币政策分析小组近日发布上半年金融运行报告。报告显示：深圳市金融平稳运行，深圳市金融机构存贷款小幅增长，结售汇顺差继续扩大，深港合作成效显著，存贷款利率水平呈上升趋势，货币市场利率持续走低。深圳市货币市场交投活跃，证券市场继续处于调整之中，保险市场发展势头良好，外汇和黄金市场持续快速发展，房地产市场宏观调控效果显现。 一、写字楼宏观市场环境 2005前三季度深圳写字楼市场成交统计 ? 建筑面积（㎡） 金额（元） 均价（元） 第一季度 515 79470 934098630 11754 第二季度 385 74583 862158016 11560 第三季度 153 29072 349224254 12012 合计 1053 183125 2145480900 11716 1.???? 有效供给不足，成交量下降两成 2004前三季度 2005前三季度 同比 成交套数 1922 1053 ↓45.2% 成交面积 230163㎡ 183125㎡ ↓20.4% 成交金额 2,199,934,336 2,145,480,900 ↓2.5% 2005前三季度深圳写字楼市场累计成交1053套，总建筑面积183125㎡，成交金额21.45亿元，分别下降45.2%，20.4%，2.5%。 2005年1-3季度新入市销售的写字楼仅中银大厦、金润大厦、鼎城国际及华融大厦四个项目，市场基本处于存量消化阶段，上半年成交量与2004年同期基本持平，进入第三季度受供给不足的影响，各项统计指标迅速下挫，并为第四季度写字楼市场的全面爆发积聚了能量。 2.???? 第四季度市场全面爆发，成交创历史记录 3.???? 价格整体走高 二、市场特征 1.???? 高端市场进一步集中 2.???? 二、三级市场联动，空置率持续下降 3.???? 供求结构性失衡 ? 4.???? 供求阶段性失衡 5.???? 写字楼市场在2005-2006年达到阶段性顶峰 6.???? 市场细分主导未来竞争格局 ? 深中心区11月猛推写字楼 价格将大幅上升 预计推盘超过35万平方米，将创全年写字楼单月放量之最，价格也将再创新高 10月29日，位于中心区的金中环商务大厦率先开盘，从而拉开了中心区写字楼巨量投放的序幕。据记者统计，11月中心区将有超过35万平方米的写字楼上市，为全年最集中的一个月。 价格或将大幅上升 记者获悉，在11月将要上市的这些写字楼中，包括了已经上市的金中环商务大厦，和已经明确表示本月一定开盘的星河世纪、新世界中心、卓越时代广场等项目。 几天前，卓越时代广场以1.4万元/平方米的价格起价，进行整层内部认购，一天销售9层，创作了中心区写字楼销售的好成绩；随后，10月29日开盘的金中环商务大厦虽然没有推出写字楼单位，但是就其商务公寓销售的情况看，市场反应良好，目前推出的单位已基本售空。据了解，这一项目即将面市的写字楼的价格将在1.5万元/平方米以上。 卓越集团总裁李晓平在接受记者采访时表示，他对中心区写字楼市场表示乐观。他称卓越时代广场会坚持按照预定的价格销售。他同时还透露，卓越时代广场的出售比例仅占6成。 此外，据新世界中心策划经理刘清平介绍，新世界中心11月肯定会面市，而且价格会比现在中心区所有的楼盘都高。对于业内传言的2万元/平方米的价格，刘清平并未否认，但他强调，目前价格还没确定。 市场需求已经升温 2005年，写字楼市场有良好的开端，但在新政的影响下，前三季度成交反而同比去年有所下降，直至9月，下滑势头才止住，重新表现出了活跃。 据中原地产深港研究中心“2005年前三季度深圳写字楼市场研究报告”显示，在深圳GDP稳定增长、新盘集中放量等众多利好因素的影响下，预计第四季度市场需求会表现强烈，成交将大幅上扬。而其中，现代物流业、金融业、高新技术、文化产业将继续扮演着写字楼市场需求的主角。 在这样的情况下，全市的写字楼都出现空置率下降的局面，记者目前掌握到的数据显示，南山的平均空置率在5%以下；罗湖人民南、蔡屋围商务圈办公楼空置率仅为3%。 2005年深圳市民置业调查报告 普通白领阶层为意向购房主体，当前楼价超出普通市民购买能力 从调查结果分析，意向购房者的分布特征为：年龄介于26-35岁，学历为大专及本科，家庭年收入介于6-12万元之间，由此可见，目前有购房需求的市民大多为准备结婚或结婚不久的年轻人，作为普通的白领阶层，收入不算高，也没有太多的积蓄，以他们的购买力所能购买的是中档房，而目前市场上推出的大多数楼盘价格远在他们的承受能力之上。从今年深圳推出的楼盘结构看，中档、高