第6部分：竞争者调训男结论1.docVIP

第六部分 竞争楼盘分析 一、在售竞争性物业综合分析 1．调研范围 近期对西宁市房地产市场进行了细致的调研，对市场中在售的20多个重点楼盘产品进行了分析。现从以下几个方面对西宁房地产产品特征进行总结，寻找市场机会与差异化，为接下来的产品定位提供参考依据。同时考察西宁房地产市场，以利于从市场角度判断项目的优劣势，为本项目准确定位奠定市场基础。 对城西、城中、城东、城北、城南重点项目进行深入走访，重点考察产品特点与市场空缺，从在售房地产项目共同点中寻找符合当地气候与居住习惯的产品元素，同时总结市场反应以获取尽量完善准确的市场信息。 项目名称 占地面积（㎡） 建筑面积（㎡） 总户数 34994㎡ 123283㎡（住宅） 857 奉青花园 106666㎡ 142900㎡ 1299 新西部城 35555㎡ 60000㎡ 580 华盛怡沁园 16000㎡ 50400㎡ 560 维多利阳光在线1期 62857㎡ 88000㎡ 1100 雅典娜府邸 32348㎡ 45288㎡ 500 香榭丽都 45000㎡ 120000㎡ 1000 王府花园 23165㎡ 116124㎡ 906 富达园 10533㎡ 38229㎡ 222 嘉荣华·阳光都市花园j 242000㎡ 250000㎡ 2000 鸣翠柳山庄 128461㎡ 167000㎡ 1391 项目名称 物业类型 高层 万通中心二期 7栋30层高层住宅＋1栋30层写字楼 奉青花园 多层 新西部城 多层 华盛怡沁园 主体住宅16栋多层住宅楼。主体由3座高层商住楼组成 多层，小高层 维多利阳光在线1期 多层 美丽家园 多层 雅典娜府邸 多层 香榭丽都 一期多层，二期小高层 王府花园 小高层 富达园 4栋18层高层 嘉馨花园 4栋13—17层小高层 嘉荣华·阳光都市花园 多层 国际村 多层为主，独院式大中小型别墅为辅。 鸣翠柳山庄 多层，板式小高层，. 以上信息显示，城西房地产住宅项目规模大，建筑密度相对较高。整个区域社区密集，居住氛围浓郁，与之相配套的公共设施齐全。品质中高档的楼盘共同提升了区域价值，旺盛人气必然吸引更多的人在城西置业。 西宁市物业类型多层占44%，小高层与高层28%，多种物业类型混合28%。西宁人对高层有一定程度的认可，阻碍因素主要是高价格和高物业管理费，所以开发商在选择物业类型时成本控制非常重要。 结论：从低开高走的销售策略着眼，一期适宜以1-7层多层商住楼为主，销售价格与未来生活成本的优势能在片区中聚集人气，同时充分利用业已建立的区域优势资源适度提升利润空间，降低销售难度。 3、价格分析 区域 项目名称 价格（元/㎡） 优惠 汇通商业城 1880元/平方米 无 万通中心二期华锦苑、骏庭苑 均价2500元/平方米 9。5折优惠。 宏业大厦 2460元 一次性付款95折， 城南 奉青花园 均价1138元/平方米 10元/平方米 1018元/平方米 无 华盛怡沁园 均价1120元/平方米1500元。单位团购平均价1088元/平方米。残疾人购房总价优惠5%。 颐贤新城 均价1880元/平方米 96折，银行按揭98折y 1期 1550元/平方米 康宁家园 均价1980元/平方米 城西 美丽家园 均价1780元/平方米 香榭丽都 均价2580元/平方米3-5%的折扣 王府花园 均价2380元/平方米 无 湟水花园 均价2010元/平方米 一次性98折，团购5套以上95折。 昆仑一号 起价2188元/平方米 无 城东 富达园 均价2080-2720元/平方米 国际村 起价1018元/平方米 鸣翠柳山庄 1680-2060元/平方米 滨河花园 均价多层1800元/平方米/平方米 西宁地区普遍没有折扣优惠，销售人员的说辞是对于开发商而言，一次性付款和银行按揭从回款角度讲没有显著差异；部分开发商则给予一次性付款的客户相对更加优惠的折扣，如奉青花园、华盛怡沁园、颐贤新城，湟水花园。 “团购”一般指5套以上，价格可以和经理协商，或在价格政策中明确，如“美丽家园”为98折，华盛怡沁园单位团购元/平方米9。5折优惠”的优惠政策，目的在内部认购期内达到销售高潮。 价格与优惠作为房地产营销中惯用和高技巧的营销手法，能够显示出销售团队对项目和市场的驾御、掌控能力，体现营销决策与运做水平，通过市场调查显示，西宁房地产市场的营销处于初级阶段。 结论：统计数据显示，