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廣 州 經 緯 房 産 諮 詢 有 限 公 司 KINGSWICK (GUANGZHOU) PROPERTY CONSULTANTS LTD. 第 1 页 共 179 页 廣 州 經 緯 房 産 諮 詢 有 限 公 司 KINGSWICK (GUANGZHOU) PROPERTY CONSULTANTS LTD. 深度博弈与高位震荡 2010-2011 年广州房地产市场形势分析与预测 文/经纬行研究中心 目 录 第一部分 楼市概况：深度博弈的2010 年 4 一、政策史上最严4 二、地价史上最高5 三、成交分化最大 6 四、楼价涨幅最高 6 第二部分 宏观背景解析 8 一、经济回稳向好态势明显，通胀下楼市资金面充裕 8 二、行业迎来政策年，多重调控抑需求 10 三、房地产开发投资增速较低，竣工面积逐年递减 14 第三部分 总体市场分析 16 一、土地市场：供应减少，楼面地价屡创新高 16 二、新建商品住宅市场：政策调控抑成交，价格涨幅历年之最 21 三、存量住宅市场：价涨量跌 受政策影响较小 25 四、商业市场：吸纳率持续走低，价格创历史新高 28 五、写字楼市场：供求两旺，价格创新高 29 第四部分 区域住宅市场分析 31 一、区域结构：花都番禺引领十区成交，南沙价格升幅最大 31 二、荔湾：周边板块楼盘成交占主导，价格直逼老城区板块 32 三、越秀：新盘新货不多,区域价格不断攀升47 四、海珠：供应下降需求旺盛，引爆高价导火线55 五、天河：CPI 高涨带动高端产品热销，价格创新高 66 六、白云：性价比高楼盘成交占主导，区域价格突破一万二 77 七、黄埔：推货楼盘廖廖，区域价格突破一万三93 八、番禺：新增供应创新高，亚运板块崛起95 第 2 页 共 179 页 廣 州 經 緯 房 産 諮 詢 有 限 公 司 KINGSWICK (GUANGZHOU) PROPERTY CONSULTANTS LTD. 九、花都：供过于求，楼价依然上涨 117 十、 南沙：多个新盘推出 成交均价创新高 128 十一、萝岗：年度供货量持续减少，洋房新盘推出即日光 141 十二、增城：大型楼盘占据市场主导，部分楼盘价格突破万元 150 第五部分 年度排行榜 159 一、楼盘成交TOP20：大盘项目居多，亚运城成焦点 159 二、开发商成交TOP20：品牌开发商占主导，碧桂园城建分列两榜榜首 161 三、楼盘广告投放TOP20：郊区楼盘投放力度大，TOP20 费用占半 163 四、发展商广告投放TOP20：品牌发展商力度大，雅居乐居首 164 第六部分 明年预测：高位震荡的2011 年 165 一、调控常态化，效果趋弱化 165 二、新增货量恢复常态，外围区域为新货供应主体 165 三、价量高位震荡，月度分化加大 166 附录 2010 年度大事记 168 《楼市经纬》 主办单位：经纬行研究中心 通信地址：广州市中山七路 50 号西门口广场 17-18 楼 （510145） 联系电话：02081048647 荣誉主编：区俊光、司徒佩琪、梁兆辉、黄坚英 主 编：朱欣苑