胜和广场招商策划的.docVIP

本方案着力于对东莞写字楼市场进行供需特质分析，针对本项目的写字楼部分，提出可行的营销策略，并完善操作思路，最终落实细节执行。 探查市场需求空间 提炼项目的独特优势 提供更多的附加值 形象、概念提出及推广 完善操作、服务细节 市场分析 2003年,第一国际、华南MALL、地王广场、星河传说等四大商业地产开启了东莞商业地产的高速发展期,其后二、三年各类形态商业项目纷纷跟随这四大商业项目所描画的大好前景上马，一时间风生水起，市场空间由最初的空缺状态快速进入饱和、激烈竞争状态，目前以写字楼为主的商业项目主要集中于东城区与新城市中心区。 新城市中心区附近写字楼项目： 本项目位处新城市中心区，新城市中心区是城市建设的重点，是东莞新城市形象的代表，是未来的中央行政区、中央商务区，它是众多地产商的必争之地。 在新城市中心区的周边聚集了东莞最密集、最豪华的写字楼项目:第一国际、华凯广场、中环财富、鸿福广场、腾龙大厦、南城商务大厦、怡丰阳光大厦、南城国际商务大厦、曼哈顿时代（商业公寓式结构）、鸿禧中心、鸿福楼、时代广场、鸿基大厦、中国电信、华凯大厦、金盈大厦、中国联通、盈锋中心…… 目前除了较早开发的华凯大厦、金盈大厦、中国电信、联通大厦、鸿基大厦外，其余的写字楼招商最长为一年左右，平均空置率为60%。 在地理位置和景观上胜和广场、金盈大厦、华凯大厦……有着得天独厚的先天优势，由于它们入市较早抢占了市场先机，金盈大厦、华凯大厦在价格上面要高于市场价格，他们的品牌和影响力都已形成，成为大中型企业、品牌、实力企业首选目标。 本项目面临的竞争项目——国际商会大厦、鸿禧中心企业专业化、集约化、高效化渐成趋势，有资料显示，从西方社会经济发展轨迹推断，１０人以下规模年产值过千万的公司将越来越多。写字楼的供应秉承了传统的办公物业开发模式，写字楼产品以大面积和为主大量中小企业只能萎缩在居民区、旧办公楼里。市政府建议“禁止在住宅楼宇新开设商业网点(临街住宅楼裙楼除外)，已经设立的商业网点要限期退出市场”——这主要是针对“商业”而做出的规定；东莞早两三年已经有规定严格控制以住宅为办公场所的公司的注册登记中。位处东莞CBD区中轴线上的轴心经济核心地段。交通条件胜和广场毗邻的体育路、胜和路不仅是东莞CBD区内的两条中轴线，而且是全城最繁华畅通的干道。四通八达的立体交通网络、市内多路车穿梭往来，使胜和广场产生强大的辐射功能，掌握CBD第一商务先机。 C栋 面积单位:㎡ 首层 首层 首层 2-3层 2256.18 2-3层 2442.60 2-3层 2472.50 4层 363.26、239.15、290.58、320.28、 460.02、 4层 112.32、133.12、119.38、191.39、147.48、185.07、171.24、151.48 4层 248.21、246.44、273.99、170.57、341.14、319.38 5-15层 357.73、235.51、313.47、455.18、 315.4 5-8层 112.32、133.12、119.38、191.39、147.48、185.07、171.24、147.48 5-15层 248.21、246.44、273.99、170.57、341.14、319.38 16层 855.29 9-13层 310.76、245.44、332.55、322.72、503.02 16层 746.57 17层 855.29 14-15层 310.32、245.09、334.20、329.75、506.29 17层 746.57 16层 931.92 17层 931.92 从列表中我们可以得知，项目最小的户型面积为170㎡（合计11套），最大面积为整层未分隔2000余㎡，比较竞争项目、市场需求，本项目的户型为大面积户型。 8月1日至8月10日到访消费者需求分析： 8月1—10号的46位来访客户中，有24位来看写字楼，其中24位有16位要100㎡左右,占67%。这说明我们的产品户型面积偏大。客户对价格的接受程度处于25元/㎡左右。所有客户都问及免租期、物业管理费。 项目SWOT分析 1、优势 A、正对新行政中心地段 B、风景极为优美 C、D座提供可配套食、住、休闲业态 D、4层、16层空中花园 E、国际知名物业服务公司——戴德梁行 2、劣势 A、租价水平高于市场现行平均价位 B、现有配套服务业态尚未成型 C、单元格局偏大，无小面积户型可满足市场需求 D、管理费相对较高 E、大面积单位无独立卫生间 3、威胁 A、区域内同类写字楼近二十幢， B、重点竞争楼盘相关功能配套优于本项目 C、现有写字楼现楼空置率高, 目前新起写字楼空置率达70% D、写字楼需求趋向饱和 4、机会 A、