贵州江岸名都商业营的销策划提案.pptVIP

贵州华语堂策略机构 2010年3月31日 ;房地产发展滞后 由于受交通瓶颈的制约，思南经济发展缺乏支柱性产业支撑，房地产业相对比较滞后，目前正处于起步阶段，尤其商业地产表现最为突出。虽然如此，但由于思南没有明显的经济增长点，这将制约房地产业的发展，可以预见，思南房地产市场将可能在很短时间内达到饱和。 ;目前思南正在开发的项目逐渐增多，竞争环境硝烟味渐浓。从在售的星月·盛世豪庭、新农贸市场、金湾福苑、金海岸、景合家园、叠翠园以及即将开发的一个20多万方的项目来看，商业产品将会在近一、两年内集中上市。那时，思南商业地产市场势必会出现‘饿虎抢食’的局面。如何避开这场肉搏战，或是在该战中取得绝对性胜利将是本方案解决的重点！ ; 优势（Strength） 机会(opportunity) 威胁 (threat) 劣势(weakness); 规模规划优势 本项目商业体量目前属思南最大，而且商业连片，便于产品规划及商业业态规划。整体建成后规模优势及聚集效应将体现得更加充分，从而提升思南商业档次和商业品位。; 伴随着城北新区开发进度的不断推进，新汽车站的落户，思南的整个经济重心必然随之北移。城北大道及滨江大道的逐步完善，思南商业形象、档次、功能等将得到提升，商业地位必将大大增强。; 纵观全国各地大城市，很多有广场的地方，也就是商业繁荣的地方。而大多商业繁荣的地方，也都有广场。广场是吸引人流的一大磁石。本项目自建9000平米大型广场，这无疑为商业的聚集“如虎添翼”。; 通过隆昌公司近两年的品牌建立和我公司的努力协作，使江岸名都项目在思南境内家喻户晓，乃至整个铜仁地区也有一定影响力，同时也形成了一种无形的号召力。;单户产品大，总价高 项目商铺面积大、总价高对客户的支付能力要求较高（50%首付），这样的产品不要说在思南，就是在贵阳这也属于价格高端产品。尽管前期的商业销售得较为平稳，但那是由于长期以来市场缺乏供应带来的瞬间爆发现象。; 本项目体量大，规模效益易形成，推广时也是卖点之一。但体量大，运作必然更为复杂，投入成本高，销售周期长，风险相对更大，从而要求项目操作战略必须从整体着眼，稳字为先。;前期项目包装感染力度明显不足。无论是着眼整体，还是从以往的商业操作经验来看，要想实现商业良好的销售效果，必须营造火热的商业氛围。也就是我们通常所说的“炒作”。而商业必须“一锅炒熟”， 最忌“回锅”。 ;通过整体包装经营定位塑造美好前景的机会 目前市场在售商业几乎没有明确的商业定位和专业的商业包装。而好的经营定位和包装将给投资客广泛的遐想空间，利于项目的‘造梦’，促进投资客购买。同时本项目规模大，无论是从营销角度，还是经营角度，都必须专业的定位支撑。; 由于受地形的制约，整个思南的发展必然将目光投向城北。乌江三桥的建设，使河东与河西的联系更加紧密。城北大道、滨江大道逐步完善，路面宽阔，必然给项目商业的发展注入活力，带来机会。; 伴随着思南“一江两高三出口”大交通格局的形成，一条条出口公路的打通，那时到铜仁和遵义只需1个多小时，到贵阳和重庆只需3个小时，500吨货船直达长江。至此，乌江必将重新成为“黄金水道”。经济活动必然更加活跃。;竞争项目分流客源的威胁 由于其他项目基本都是本地开发商，经济实力相对薄弱，资金回笼要求较高。而商业又是其利润部分，其快速出手的愿望较为强烈，这样也就大大分流了项目客源。其中，金海岸、新农贸市场、金湾福苑、星月盛世豪庭最为明显。; 将项目部分（主要是二层）商业分割为小商铺，并产生25%_30%的公摊率。由于传统的购买习惯，客户群可能对此有所抗性，尤其是当前项目气势还未能塑造、吸引力还不够强大的时候。因此，必须通过其他卖点进一步强化，使客户转移注意力，以致无法抵抗诱惑而购买。;2;借势政府—一刀见血 借助政府大力开发城北的契机，通过与政府相关部门联合成立/挂牌“思南县工商局江岸名都商贸城/综合商业管理中心。尽量争取1—2年的免税/减税扶助政策。并组织主题为：思南县探索新型工商管理新途径即江岸名都商贸城试点项目挂牌仪式新闻发布会，并邀请相关领导作关于城北商业发展的讲话。通过嫁接政府公信力，唤起投资客的传统共产党崇拜心理，从而提高客户的信任感和忠诚感！ ;招商造势—一马当先 成立专业商业管理公司，对项目予以商业管理运营，至少有个说法； 引入福建商会、湖南商会等类似机构组织为顾问单位和经营指导单位（仅需挂名及组织几次商务考察活动）； 组织2—3次知名商