金地沈阳分公司2008的年年度营销汇报.ppt

;汇报内容 ;1.1、沈阳市宏观市场分析 ;1、2008年沈阳市商品住宅市场——供应持续旺盛、销量不升反跌; 表2 1-9月份各大中城市商品住宅市场销量对比（万平）;;;4、近期沈阳市场趋势——观望氛围浓厚，销售压力增大; 万科系的6个在售项目涵盖了沈阳市且产品线完备，基本可以反映沈阳房地产状况。6个项目6-8月的销量基本保持稳定，9月份因为有房产秋交会的优惠政策出现集中放量，十月份突然出现销量大幅下滑，6个项目总的销售面积1.85万平，仅是7、8月份的二分之一，11月份上半月销售总面积仅0.62万平，市场的观望态势已成。 ;项目/月份;沈阳房地产观望情绪形成原因分析;1.2、浑南新区1-10月市场分析 ;浑南新区市场——供过于求比较严重，市场竞争非常激烈;图7 供应及销售总量对比;1.3、公司项目主要竞品概况 ;品牌开发商云集，近距离竞争在所难免;长青湾高端产品竞品情况;中海龙湾;上市量：联排52套 独栋20余套 主力面积（㎡）：联排250—270 独栋300—500 价格（元/㎡）：联排9000-11000 独栋17000 销售情况： 项目为了实现年度60套的销售任务，近期不断调低售价，10月联排销售约3套 独栋2套，11月目前无销售，全年销售55套左右。 开盘时间：8月23日 9月最新产品上市 项目优势：开发商品牌优势，项目所在位置为沈阳高档别墅区，项目与所在区域均有较高的知名度。;富力仙湖国际;深航翡翠城;竞品情况;河畔公馆;银河湾（东方威尼斯）;金域蓝湾;万科城·峰汇;别墅产品的整体市场情况不乐观，尤其是9月之后的别墅市场，呈现快速下降的趋势，目前与本案形成直接竞争的项目主要是龙湾，但从目前的情况来看，龙湾的预期销售情况可能还要低于长青湾，兰乔圣菲等老牌别墅也不断调低售价，但依旧无法抵消客户的观望情绪 高层市场分成两部分，一部分完全定位于高端的产品如：河畔公馆及东方威尼斯，受市场影响较大，目前销售陷入困境；另一部分如万科城·峰汇、金域蓝湾等中高端产品，靠价格优势吸引客户，同时利用万科品牌的忠诚度，但受到市场环境的影响，销售的情况也远低于预期。;国际花园、滨河国际社区中高端产品竞品情况;万科新里程产品线分析;万科新里程价格走势;;沿海赛洛城产品线统计;沿海赛洛城价格走势;;;首创价格走势及推广;中高端产品竞品较多，供应量大，且产品形态多为高层，户型区间重叠性大； 分布半径较小，主力目标客群集中在沈河、和平和浑南新区； 在市场大势和激烈竞争下，各项目均出现了较大的价格调整；;第二部分：三项目销售完成情况;2.1、国际花园年度销售状况;;1-11月国际花园认购面积走势（含34#）;1-11月国际花园签约面积走势;物业类型;2.2、金地滨河国际社区开盘情况总结;营销概述; 预售面积：5085平米； 年度计划完成率33%； 预售金额：2076万元； 年度计划完成率26%； ;分 类;分 类;销售总结;客户分析;解筹客户中以在东陵和浑南生活的人居多，东陵比浑南有更多的中高端住宅小区，且距离本项目不远，没有较明显的区位抗性，所以认知度较高。;已认筹客户对本区域较为熟知，认知途径中路过有11组。随着项目的影响力逐步扩大，展示系统不断完善，老客户带新客户的比例在不断增加，已经成为现阶段最主要的认知途径;客户的兴趣爱好较为分散，由于处于买房阶段，对房地产和家居的关注较多，平时的业余活动，多以旅游度假、上网游戏、影视娱乐为主。有部分客户关注时尚类及财经类的信息。;结论 2：客群主要为政府机关泛公务员、教育类事业单位教师、南塔商圈个体工商业者；;有18组客户在电话约访中明确表示不参与选房转定，这18组客户中有38%认为价格高不能接受，有21%的客户由于自身资金不足而选择放弃购买。;“观望情绪”主导客户心理 客户这种感觉的产生，已经脱离了对产品价值的基本判断，更多是对房地产市场预期降低，信心不足而转入观望状态； 受宏观经济环境影响，客户自身经济出现问题的比例有增加，购买力下降； 部分客户在买房这样的大量资金支出方面还要征得家人朋友的同意，而宏观环境的恶化增加了客户及周边人群购房的不确定性； ;2.3、金地长青湾开盘情况总结;营销概述;项目11月9日开盘销售，当天共成交15组，认购总金额4491万;别墅成交客户;高层成交客户;认筹成交客户;开盘现场营销手段;认筹未成交客户情况;认筹客户未成交原因;第三部分：下阶段主要营销工作思路;3.1、国际花园年度任务完成情况及分解;国际花园项目;08年国际花园11/12月销售任务分解;营销思路：;各条产品线相应营销手段及排期;3.2、金地滨河国际社区营销计划;11月份开盘前完成消化80套； 截至