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项目成本分类与核算作业指引 （审核版） 编制 日期 审核 日期 批准 日期 修订记录 日期 修订状态 修订内容 修订人 审核人 批准人 目的 加强成本管理，规范企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析。 适用范围 适用于项目开发全过程的成本管理。 术语和定义 无 职责 参见工作程序。 工作程序 成本核算的基本程序 根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。 设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。 按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。 编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。 正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。 正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。 编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。 成本核算对象的确定 成本核算对象的确定原则 满足成本计算的需要； 便于成本费用的归集； 利于成本的及时结算； 适应成本监控的要求。 成本核算对象的确定方法 成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。 同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。 同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。 根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。 成本费用项目及核算内容 成本项目——开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。成本项目一般包括下列八项： 土地获得价款 开发前期准备费 主体建筑工程费 主体安装工程费 社区管网工程费 园林环境工程费 配套设施费 开发间接费 各成本项目的核算内容 土地获得价款——指为取得土地开发使用权而发生的各项费用； 政府地价及市政配套费 支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价。 合作款项 补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。 红线外市政设施费 红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。 拆迁补偿费 有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。 开发前期准备费——指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用； 勘察设计费 勘测丈量费：包括初勘、详勘等；主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。 规划设计费：规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费等。 建筑研究用房费；包括材料及施工费 报批报建增容费 报批报建费：包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。 项目整体性报批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。 增容费；包括水、电、煤气增容费 “三通一平”费 临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。 临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。 临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。 场地平整：基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用。 临时设施费 临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用。 临时办公室：租金、建造及装饰费用。 临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费。 临时围板：包括设计、建造、装饰费用。 主体建筑工程费——指项目开发过