顺驰天津梅江南7、8的、9地块市场调研报告.docVIP

梅江南7、8、9＃地块市场调研报告 天津市房地产市场状况 2003年一季度运行情况 2003年2003年商品房销售情况2003年商品房销售情况2003年商品房销售情况天津市房地产市场首季呈现出的上升势头究其原因为：一是居民收入的不断增长，消费信心和消费能力进一步提高，加快了改善住房的步伐。二是随着海河综合开发改造工程的实施和城市基础建设步伐加快，房屋拆迁量大。今年一季度，全市拆迁各类房屋75万建筑平方米，比去年同期增长79%，一万多户居民告别了危陋平房，促进了住房消费。三是年房地产市场秩序治理整顿的成果逐步显现，房地产市场的规范和诚信增强了市民买放心房的信心。同时，今年1月1日开始实施的商品房网上销售管理，提高了工作效率和服务水平，杜绝了无证售房和一房多售，市民买房更加安全快捷和方便。四是商品房上市量增幅较大。今年一季度全市新增商品房上市量比去年同期增长33.01%年房地产业将完成投资２００亿元，比去年增加１４％，住宅施工面积预计达到１８５０万平方米。年内计划新开工７５０万平方米，竣工７００万平方米，完成商品房销售７００万平方米。全年共安排开发投资额在２亿元以上的小区１６个，开发面积１０万平方米以上的小区１９个。开发区建设集团天江·、顺驰·梅江南、太阳城二期为一季度开工的重点。瑞景、国际新城等大片住宅小区也将尽快开工建设。2002年是天津市住宅建设和房地产业迅猛发展的一年。2003年计划开、竣工项目的安排力度明显加大。年房地产开发计划全年竣工7366571平方米，开工7993674平方米。商品房成交比较活跃的四个区是河西区、河东区、南开区和河北区， 　　一是海河开发。海河两岸的综合开发改造，将对天津市的经济发展和社会进步产生重大而深远的影响。围绕海河经济带建设，天津市财政局已出台了相关的税收优惠政策，其它优惠政策也在加紧制定。 　　二是公建开发。随着天津市对外开放的不断扩大和投资环境的改善，公建开发已开始趋于活跃。去年全市大型公建施工面积首次突破１００万平方米，投资额比上年增长３３％。今年综合开发海河两岸的计划已经启动，公建开发将会有更佳表现。 　　三是危陋房屋改造。今年天津市计划拆除危陋房屋２００万平方米，这将是危改阶段性目标完成后拆迁规模最大的一年。初步测算，如果２００万平方米拆迁任务全部完成，将促进商品房销售３００万平方米，从而对房地产业形成有力的拉动。 四是小城镇建设，将对房地产业开发形成长期利好。根据世界银行的统计，人均国民收入达到１０００美元是城镇化的起飞线。到了这一阶段，城镇化将会加速发展，基础设施的投入将会成倍增长。天津市人均收入的实际水平早已越过这一临界线，近两年天津市小城镇开发发展势头强劲，充分证明了这一点。 销售价格情况 今年年初新盘大盘层出不穷，预测全市平均房价在去年2700元／平方米的基础上将频频冲高，极有可能突破3000元大关。今年房价提升的主要原因有三点：首先，去年本市标准地价上调，而上调后的土地目前正在进入实质性开发，因此提高了今年商品房的土地成本。其次，由于实心粘土砖的禁用，商品房结构由砖混向框架过渡，提高了商品房的建安造价。再次，今年以来，开发企业供给市场的低价位房比较少，造成了商品房的平均价格提升。 海河两岸的开发也是今年房价提升的一个重要因素，这将很大程度地增加房地产的刚性需求。同时今年市区的土地稀缺性也已经日益明显，虽然海河两岸还有一定的开发空间，但远远不能满足房地产的开发需求，因此市区房价肯定会提升。.24万平方米。其中住宅面积156.12万平方米，公建21.8万平方米，水面23公顷，占总用地11%。整个居住区公分为15个住宅区，与2个公建区。 随着梅江居住区诸楼盘开发逐步成型，天津市区南部开发的脚步又迈向了梅江南。梅江蓝色版块现已开售，而万科的水晶城也将在五月公开亮相，梅江南已经成为2003年新兴的楼市热点地区。 　　梅江南居住区总占地面积240多公顷，北侧为在建的梅江生态居住区，是本市继梅江居住区后又一个大型的居住区。它西侧为规划中的卫南洼风景区，东侧是规划的会展中心和生态公园，整个居住区的整体规划由美国泛易道公司完成，建筑密度为20%，容积率仅为0.68。大批高素质人口的迁入将使梅江南居住区成为天津市重要的高尚居住区。 为改变包括梅江南在内的城市住宅交通现状，天津市将建设10条快速公交线，这10条快速公交线设于东西南北四个方向38条主干道路运营，线网长度达109km。占目前市区线网总长度的32.3%，形成天津市整体公交线网的骨架。计划开通一批公交线路，向王顶堤、华苑、鞍山西道、梅江小区、友谊路、尖山、白庙、民权门等方向放射。新线路开通以道路为依托，建成大容量、高标准的快速线路。根据梅江及梅江南居住区等城市住宅建设情况，将适当开线，引进公交线路，解决新居民区出行的