策划二次介入的提案+-莆田新梅小区项目规划提案.pptVIP

* 前 言 “知已方知彼，百战始不殆”，通过对莆田房地产总体环境及区域房地产状况的分析，研究区域目标客户群的购买心理及区域市场空白点，结合项目自身的特点和优势，有的放矢地开发填补区域市场空缺点的产品，同时也满足区域特定目标客户群的购买需求，使项目最终迅速抢占市场，这就是市调的关键作用所在。 地块 竞争 需求 产品 强化或超越 顺势整合 迎合需求 第一篇 莆田市社会经济发展状况 莆田市现辖四区一县, 市域总用地面积4119k㎡, 2004年，莆田市全年地区生产总值突破300亿元大关，达308．97亿元。2005年全市国民经济和社会发展的预期目标为：地区生产总值力争突破360亿元，增长13．5％。莆田城市化水平已达32%,已跨入中等城市行列。 莆田2003年总人口为300万人,是一个人口密度极大的城市。城市建成区面积达24k㎡，城市人口31.5万人。在莆田还是保留着“男主外、女主内”的这种比较传统的模式，男人大多出外打拼，使得本地男性占全部人口的比例仅为18%。另据调查，在莆田30岁以上的妇女绝大部分是家庭主妇。 一、从数字看莆田楼市 开发投资 施工竣工 销售预售 价格增长 第二篇 莆田市房地产业概述 一、从数字看莆田楼市 开发规模不大 本土市场为主 产品选择面窄 营销模式初级 推广渠道局限 景观营造粗糙 物业管理欠缺 攀比心理严重 投资成分偏大 第三篇 莆田市商业现状调查 一、莆田商圈分布 核心商圈：文献路、胜利路 莆田的商业主要集中在文献路上，以文献路步行街为中心，向文献东 路和文献西路延伸，南北方向沿胜利路延伸，聚集了大部分的商家， 是莆田的中心商圈。 次级商圈：学园路、梅园路 莆田的商业次中心主要是中心商圈向外围衍射，包括学园路和梅园路 等，这些地段主要为专业或特色市场。 二、莆田市专业市场分布及特征 莆田现在的专业市场并不多，大多是沿街或沿路自发聚集而成。 1、建筑装饰材料市场 2、灯饰市场 3、家具市场 4、汽车专业市场 5、五金机电市场 6、通讯器材市场 7、电子产品市场 ［莆田商业市场总结］ ? 莆田的商业物业在以前以沿街小商铺为主，投资者占绝大多数。相对于大型的商业物业而言，小商铺经营状况相对较好。而大型的商业物业，则普遍不容乐观，灿坤、东百、国贸商场、地下商场等相继倒闭，不少专业市场份额也日渐萎缩。 作为全市商业龙头老大的步行街，由于其地处中心城区的规模、交通条件限制，时至今日也已经逐渐显露出力不从心的发展态势：面积很难进一步做大，周边停车十分不便，并且业态陈旧，档次偏低，管理混乱。 种种迹象表明：莆田市场需要一个新的商业龙头，一个更高水准的商业中心，一个极好的市场机会正在向我们发出召唤。 名称 类型 占地（亩） 总建筑面积 商业规模 商铺占总建比例（%） 商业售价 商业投资回报率（%） 三紫盛世华庭 多层、 小高层 17284平米 （25.9亩） 70108平米 3千多平米，1层为店面，2-3层为写字楼。 4% 价格未开出 莆田在售楼盘底商的投资回报率一般为7%，大唐世家一次性付款承诺回报率7.8% 荔景广场 多层 高层 100亩 124300平米 2.87万平米、1-2层为店面 23% 区内步行街单间店面50平米左右，平均6000/平米 嘉禾花园 高层 ? ? 1-3层商场面积5000平米、4层住宿、5-28层住宅 ? 1层1.8万/平米、2层7-8千/平米、3层3-4千/平米，三层一起卖，出租20-30/平米 金威豪园 多层 小高层 42882平米 （64.3亩） 98908.8平米 均是一层店面、5.4米层高 ? 最低单价6-7千/平米，高的一万多/平米 大唐世家 高层 160.4亩 售楼部停业未调 5万平米 ? 起价28万/间 宏丰豪园 高层 1960平米 （2.93亩） 23000平米 1-2层商场共1600平米、整层出售；3-5层写字楼3000平米；6层以上住宅 20.86% 1层商场650平米，单价2.98万/平米；2层商场900平米，单价6888元/平米；3-4层写字楼121-162-288平米，单价3000元/平米 ? 本案 高层 133亩 35-37万M2 9.9－11.4万M2 28%-31% ? ? 附：莆田部分在售项目商业部分一览简表 第四篇????? 本案SWOT分析 ［莆田商业市场总结］ ? 一、项目简介 本案地处莆田市城厢区，东临荔城南大道，西靠旅游路和东圳水渠，北接凤凰路周边的居民区，南邻新梅路和南湖公