建筑资源的再利用策略第3章适应性再利用综合评价体系.pptVIP

伦敦某教堂改住宅的实例（03-2） 第4级成本：是对1-3级的追加成本，包括客房翻新、使之达到标准客房质量的改造成本。 第5级成本：是单独的工程预算，为一次性达到符合市场要求高水准工程所需的成本。 * 初步估计：该项目（16幢建筑）第1-2级成本估算为440万美元，第3级成本为1430万美元，第1-3级成本总计为1870万美元；第5级成本低于1-4级成本，这是因为其节省了封存建筑的资金和3、4级之间的客房翻新。 * 3.2.4 不同运营模式的收益估算 （工程价值） 西兵营的适应性再利用在经济上是否可行，取决于再利用的收益能否抵偿资本成本（以还本付息和投资者权益为典型形式）和运营成本（包括运营中的维修成本）。 * 各种再利用类型如办公、混用和公用等的工程价值（工程价值NOI是运营收入减去运营支出的净现值）不但与利用类型有关，还与融资方式（公/私）有关。 * * 分析表明：办公性再利用的工程价值介于770万到850万美元之间；采用公共集资方式的工程价值较高，介于780万到870万美元之间。混用型再利用工程价值最低，介于590万到660万美元的之间，因为居住、住宿、和餐饮活动等的租金比办公低。 * 对各种利用类型的工程价值（NOI）进行估算之后，可以看出：工程价值估算小于再利用的开发成本。这是因为： 1）修复历史建筑和场地改进的成本接近甚至会超过拆除重建的成本，需要融资激励； * 2）工程成本的三分之一被用于大面积的场地改造，这进一步增大了成本； 3）取决于利用类型的建筑效率（净可租面积与总建筑面积比）相对较低，比值介于55～65%的范围内； * 4）运营支出较高，包括各种场所和建筑保养在内的支出占总运营收入近40%。 当然，也有一些方法可以在不影响工程质量的情况下降低建设成本、提高效益，如： * 1）在不降低工程质量或不损害历史完整性的情况下合理地降低工程造价，或采取以较低租金出租边际空间（例如地下室和顶层）的办法提高建筑利用效率； * 2）分户出售，提高办公/居住混合使用空间的租金和售价；3）从规模经济学角度，将东、西兵营联合开发，节约基础设施及场地整理的开支，也可在一定程度上降低成本。 * 3.2.5 不同融资方式的可行性评估 1）分年度投资计划：当西兵营再利用项目的总投资在2001到2004年分年度完成时，资金在四年内分配使用，为主要投资到位提供了时间。 * 资金尽快到位可减少建筑物的损坏，加快再利用项目的进程，从而减少通货膨胀的影响而进一步降低成本 。 * 总计 * 2）资金来源：1999年11月温哥华国家历史保护信托公司关于兵营保存与再利用的建议中，投资模式为：50％的资金由国会分配，温哥华市提供用于改善基础设施的600万美元（占15％），历史保护信托公司负责剩下的35％（来自私人和其它公共来源）。 * * 可以看出，温哥华兵营的适应性再利用将主要依靠公共投资，首先是联邦政府的投资和温哥华市的投资。因为，温哥华兵营的历史文化价值是对社区和国家一笔巨大的无形资产，政府应对兵营保护再利用的投资尽应有的义务。 * 此外还可尽量争取其它方面的投资，包括当地、赞助者、州内历史保护团体和其它历史遗产保护团体如华盛顿历史保护信托公司等。同时，还需争取其它资金支持，如华盛顿立法拨款、州和联邦补贴、基金会和私人捐赠，或通过租金打折争取承租人的预付租金等。 * 当然，非常重要的资金来源是联邦历史投资赋税优惠。根据规定，国家历史区登记表上列举的建筑遗产有可能获得联邦政府20%的投资减税。将是强有力的集资工具。在最理想的情况下，赋税优惠的融资能力相当于410～540万美元的无偿资金投入。 * 由以上分析得出结论：该项目的总成本约计4000万美元，其中联邦政府计划投资2000万美元，温哥华市投资600万美元，减税优惠410～540万美元，运营收益590～870万美元/年。 * 在联邦和城市投资、公共或私人租赁者支付租金和其它外部资金支持保证的前提下，在当前和未来几代人的时期里，西兵营的适应性再利用从资金上讲是可以独立运营的，在经济上是可行的。 * 西兵营再利用项目资金来源表 * 3.2.6 不同方案对社区经济及社会效益的预测 西兵营的保护和再利用将对社区及整个克拉克县产生直接的经济和社区效益。 1）经济效益：再利用的直接影响包括为温哥华市增加就业机会、住房和税收。 * 就业机会该项目可以提供大约50（混合条件下）到315个（公共利用条件下）就业机会，随着具体非营利性和公共机构规划的进一步明确，与公共用途相关的就业水平也将有所提升。 * 住房混合用途可提供约34套住房。税收再利用为温哥华市增加了税收，主要有使用税和销售税。零售业、旅