工业地产案例研究.ppt

* ●案例选择标准： 非住宅用地性质 通过开发以居住或弹性功能为主的物业实现销售 项目销售情况良好 ●案例借鉴点 功能构成 配套设施 产品设计 营销推广 【与本项目类似案例成功规律研究】 中邦moho以高新技术、设计创意产业为主导产业的工业地产项目，集现代建筑modern，住宅house，办公office三者为一体。 案例一：中邦MOHO 项目基本信息 区位：上海浦东金桥出口加工区南区 规模：占地92588平方米 物业形式：28幢商务独栋和一个功能齐全的高级商务会所构成 容积率：0.6 户型： 300多平米，3层，附地下室，层高：3.5米 中邦MOHO顺应上海大力促动创意产业的发展的趋势，其发展方向以及定位是成为南金桥地区的企业会所 区位：上海市浦东新区中部，西连陆家嘴金融贸易区，北接外高桥保税区，南近张江高科技园区。 规模：规划面积20平方公里核心产业：已形成以电子信息、汽车及零部件、现代家电、生物医药四大支柱产业。 入住企业：437家，其中26家为世界500强企业，44家年产值超亿元。 产值：457亿元，占整个浦东新区的年产值的28%。 房地产：加工区良好的发展前景和优惠政策促进加工区配套日益完善，房屋的售价和租价也随之攀升 ★开始时也没有考虑到主体功能定位为办公，还是定位于居住，还是定位于混合，而且觉得考虑这些也没有意义，我们只要从功能上支撑办公和居住需求就可以了（例如户型中用玻璃墙实现弹性），至于最后哪种多，纯属市场引导行为。 ---中邦MOHO销售经理回答关于项目初始功能定位问题 中邦MOHO 中邦moho在外立面的表现上，采用公建化外立面风格，利用玻璃、石材两种不同材质，形成错层的百变空间。 自然石材： ?简洁与质感 ?沉重和轻质 ?脆弱与坚实 动感玻璃： ?基本上没有水泥或砖墙，只用钢架，四面外墙面积有80％都是玻璃，促使空间更显舒适自在 。 ?用磨砂玻璃作室内隔断，既节省室内空间，又显得富丽堂皇。 ?用透光玻璃装饰的室内过道窗，透出淡淡的纤细柔光。 ?用玻璃的反射性使得一幢幢建筑色彩斑斓，较高的反射率将建筑物周围的景观反射在建筑物上，可谓景中有景。 中邦MOHO 空间设计上利用几何学中周长相同正方形面积最大的原理，塑造高效的商务空间，同时为了满足居住需求，注重生活空间的利用，并且附送大量面积 。 创造“立方-城”概念出发点： ?利用几何学中周长相同正方形面积最大的原理，塑造高效的商务空间。 ?户型设计上，采用裂层设计，田字结构，自由组合。 ?创造出屋顶花园，小进深的阳台和大面积的露台，阳光室等功能空间，一方面在外立面区别于传统的住宅另一方面又兼顾采光和赠送面积。 ?采用跃层便于同一单元各层之间南北方向转化，实现户型纵向分割。 中邦MOHO 商务酒店式会所依托清代儒商陶长青的住宅，通过完善的配套设施、配套服务和安全系统，大大提升商务接待、餐饮、娱乐功能的品味和档次。 ?规模：6500平方米 ?基本风格：以修缮后的清末儒商陶长青的故宅作为会所的大堂吧，打造“现代、时尚、文化 ”的酒店式会所 配套设施： ?网络视频会议厅 ?多媒体影视厅 ?商务套房 ?室内游泳池 ?健身中心 ?中西式餐厅 ?钢琴吧、红酒吧、雪茄吧 配套服务： ?企业税收咨询、商务、金融、邮政代办 服务 安全系统： ?门禁系统、收银系统、多媒体视听系统、身份识别系统 中邦MOHO 建筑用料上十分讲究，电力、通讯、有线电视、布线等基础资源配套齐备且质量很高 。 中邦MOHO 配套亮点 宽带接入系统： 采用FTTC+VDSL技 术的宽带接入系统 有线电视系统： 采用双向传输技术， 全频段860M双向传 输系统 综合布线系统： 每户设置一个综合布 线箱，线缆从综合布 线箱引出即可 。 外墙： 玻璃幕墙、 自然石材幕墙 供电： 低压三项供电，每户 电容量不少于25KW 通讯设备： 平均每户3对，每幢 12对外线可以使用 销售结果显示：价格优势和完善的配套成为中邦moho实现100%销售的两个根本支柱，另外，跟风效应也是在销售中值得注意的一个因素。 效果图解析： ? 4-8月房价9000元/平方米，销售情况很差，4个月仅售出15%左右。 ? 8月份房价下调至6500元，情况开始好转，且销售速度呈加速上扬趋势，2个月已经销售了整体的75%左右 ? 10月份价格回升至7600元，消化尾盘 效果原因分析： 开盘初期，客户得知工业用地属性，猜到取地成本不高，认为开发商获利太大，心里不平衡，便以工业用地性质按揭贷款问题，水电费较高等理由认为价格应该下降，所以那段时间销售效果不好。 ?调价后，开始销售速度较缓，后面随着配套设施完善和跟风效果凸显，销售速度呈现加速上扬趋势 ?最终销售结果实现当年100%完全销售 ---中邦moho销售经理分析