思源顾问国奥奥运村项目营销战略及实施方案.pptVIP

1 国奥奥运村项目营销战略及实施方案策划报告 项目基本情况简介 奥运村项目基本情况——示意图 奥运村项目基本情况——项目工程进度表 奥运村项目基本情况——赛时规划设计要求 奥运村项目基本情况——赛后经济技术指标 奥运村项目基本情况——目前产品已基本定型 奥运村项目基本情况——存在明显的特殊性 受奥组委直接影响，服从“科技奥运、人文奥运、绿色奥运”的统一原则 ── 按照《申奥报告》的要求，奥运村在奥运会筹备和会议期间应直接听取奥组委的意见，按照“科技奥运、人文奥运、绿色奥运”的原则，充分保障奥运会的服务需要； 奥运会及残奥会期间，须保证奥运会及残奥会运动员使用 ──奥运村在赛时需为运动员休息和准备比赛提供最佳环境，提供赛时运动员居住及所有配套功能，符合绿色、科技、人文的奥运理念；所有建筑和外部环境都必须有无障碍设施； 须保证赛时和赛后的平稳过渡，奥运会后需要进行户型内部调整及精装修工程 ── 在奥运会后将对奥运村进行户型内部调整及重新装修，消弱奥运村在赛时曾被使用过的负面影响； 初步预计交房时间在2009年10月，交房周期长达三年 ── 从本案2006年开盘至2009年交房入住，长达三年的交房周期很大程度上增加了本案营销难度。 奥运村项目基本情况——思源已参与前期工作 我们已经参与奥运村项目前期产品定位和规划设计建议工作，我们提出的专业意见已经得到国奥公司的积极采纳： 前期产品规划及设计建议 前期产品建议——精装修交房标准 装修费用：1500元/平米 为给客户提供多样化的精装修产品，四种典型风格供选择： 门窗 高档“三防门”户门 ，内门装设高级木门，配备可视对讲。 低能耗环保玻璃 地面 客厅餐厅高级石材 卧室优质实木复合地板 墙面 多乐士或立邦乳胶漆，局部优质石膏板吊顶 ；高级壁纸 卫生间 防滑石材地面、墙面 进口品牌洁具 、龙头、花洒 厨房 外资组合橱柜，高档台面，厨房小家电 前期产品建议——设施设备 电梯 进口外资中速电梯 电梯厅、电梯门套、电梯轿箱豪华装修 空调 户式中央空调 上下水及水处理系统 配备直饮水 卫生间和厨房下水采用同层排水方式 双密封不锈钢地漏 采用中水处理系统和雨水收集系统 智能化设施 周界红外防范系统 电视监控系统 可视对讲系统及家居安全防范系统 无线巡更系统 家居综合布线系统 有线电视系统 停车场管理系统 智能社区集成管理系统 背景音乐系统 公共广播系统 无线通信增强系统 公共园区无线网络系统 前期产品建议——建筑外立面风格建 现代建筑风格，简洁大气；无国界的建筑风格体现建筑的国际性，既符合高档住宅的风格特征，又符合奥运会运动员的国际化特征。 采用大的建筑符号使外立面更显低密度倾向，突出住宅的高档品质。 园区内建筑分为四个区域（项目营销时形成四个不同风格的组团），在整体风格协调的前提下，各区域建筑群采用不同的色彩和细节设计，丰富园区的建筑形式，同时便于运动员识别。 前期产品建议——园林景观 建议采用具有东方神韵的中国传统园林景观设计，以体现民族精髓的园林映衬国际性的建筑。 强调建筑风格与园林设计的和谐，借鉴中国建筑文化的理念 ── 天人合一（建筑与自然的和谐）。 前期产品建议——会所布局 前期产品建议——中心公建功能分布 前期产品建议——物业管理、车位租售 物业管理： 聘请知名的物业管理公司进行管理，在软性服务上符合高档住宅小区的品质。 在基本服务项目（保安、清洁、维修、绿化等）之外，提供个性化的管家服务，例如收拾家居、代购物品、安排旅行、礼仪服务等等，顺应高档住宅居民的生活方式，满足其日常生活需求；管家服务费用不计入物业费，按服务项目另外收取。 物业管理费收取标准在3.8 ~ 4.0元/平米·月左右。 车位租售: 车位配比：1:1.5 车位租购两便，购买及长租者优先，如有剩余可按季度零租，租金视市场供需状况随时调整。 车位售价：15 ~ 18万元 租金：500 ~ 600元/月 前期产品建议——为业主提供增值服务 为客户提供售后完善的租赁代理、物业置换等增值服务。 成立客户会，提供一系列增值服务： 我们对于奥运村项目的理解 奥运村项目，受奥组委官方机构影响，运作空间受限制； 必须服务奥运会，要保证赛时和赛后的平稳过渡； 交房时间长达三年，远远超过一般项目交房周期； 平均总价在250万元以上，多达1868套，前所未有，在三年时间销售难度大； 双重任务——政治任务、经济任务 事关2008奥运会，实施“科技奥运、人文奥运、绿色奥运”，要求不能出现任何疏漏； 要求在2006、2007年还不具备一般高档项目销售条件的情况下实现现金回流； 要求在2009年10月交房之前销售90%以上；并最终实现整体盈利 本案营销工作过程目标 本案营销工作最终目标 外部营销环境分析——高档住