武汉汉正街项目实施方案.ppt

* * * * * * * * 五、甲方待落实政策 3、关于项目实施 支持企业参与土地一级整理。制定政策鼓励有实力的社会企业参与汉正街土地一级整理，明确：企业参与整理的财务成本高出银行同期贷款利息的部分计入土地储备成本；整理地块在土地交易过程中所产生的溢价部分按一定比例分享；对整理过程中同步建成的基础设施，按决算成本8%的利润率予以认定，并计入土地整理成本。 * 五、甲方待落实政策 4、关于改造融资 尽快制定市政府关于汉正街整体搬迁改造的政策性支持文件； 赋予硚口区融资平台市级融资平台相应政策待遇和一级土地开发资格； 5、关于企业改制 这次改制的18家集体企业大多数是创建在五至六十年代，历史债务大，包袱重，其中有8家企业两证抵押到银行或资产经营公司，请求市政府协调按特困企业解除两证抵押，象征性弥补给银行或资产经营公司豁免债务。 有些企业过去有特殊或重体力的工种，请市政府协调办理提前五年退休的政策。 * 五、甲方待落实政策 6、关于教育资源整合 根据汉正街综合规划，结合区域学校分布现状，按照服务半径和生源实际，通过全市教育控规的适当调整，打造相对集中的一流教育教学园区。 7、关于基础设施建设 完善道路体系建设。按照“管线入地、人车分流、地上地下对接”的交通组织要求，分批将汉正街地区的骨干路网列入全市城建计划，同步将汉正街周边立交桥、公交枢纽站、地下通道等重要建设工程分年度纳入城建计划，及时组织资金启动建设。 加快其他市政设施建设。市民防部门督促各项目投资主体按全市地下空间规划要求落实地下人防工程建设；市水务部门组织资金按滨水整治规划完成汉江北岸（龙王庙至江汉桥段）的防洪环境及景观建设工程，完成汉正街地区新一轮排水管网设计，并随道路建设和项目开发同步实施管网改造更新。 * 五、甲方待落实政策 8、关于财税扶持 土地增值收益返还。对纳入汉正街改造项目资金平衡方案的地块，其土地增值收益按国家规定扣除农业土地开发、廉租住房保障、农田水利建设等专项资金后，剩余部分全额返还硚口、江汉两区用于汉正街项目收储和基础设施建设。市财政部门按照收益入库进度即收、即核、即拨。 税收实得返还。将2011年起若干年内汉正街新建项目实现税收的市级实得部分，全额返还硚口、江汉两区，专门用于弥补汉正街整治改造的资金缺口，直至资金缺口总体平衡。 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 泛华集团 武汉汉正街项目下一步工作方案 泛华集团 2011年10月 目 录 一、目标控制 二、问题梳理 三、项目简介（附件） * * 一、目标控制 1、目标节点控制 开展预调研，重点了解能否成立中外合资公司及成立所需条件； 若成立合资公司可行，取得汉正街项目的意向书及有关项目的投资分析概算，便于计算资金投入的时间及规模； 做成立项目公司前的准备工作：与摩根大通签署协议、确定合作模式，共同组建工作班子，并争取前期费用，开展深入调研； 若项目条件满足摩根投资标准，与武汉市及项目所在区政府签订相关协议，锁定特许权及优惠政策； 成立中外合资公司，制定开发、建设及最终退出方案并落实。 * 二、问题梳理 1、泛华参与开发的方式，联合开发，合作主体是谁；独立开发是否接受外资，成立中外合资公司的可行性，了解当地的政策要求，如注册、立项、结汇、资本金比例、税收等 已掌握信息： 汉正街项目接收外资进入，但省内审批权限是3亿美金； 项目具体操作层面的权利已经下放至硚口区和江汉区； 项目运作要签两个协议：市里与投资人签署战略合作协议，并负责协调投资人与区里对接；区里与投资人签署项目合作协议并确定一二级联动细节； 此次调研之前需要发函确认。 * 二、问题梳理 2、政府可接受的开发方式，如果可以将项目分拆，请政府推荐具体地块并确定开发范围、内容、进度、成本、投资回报及方式 已掌握信息： 汉正街项目可以分拆，希望控制在2-3家投资人； 可以一二级联动，孵化项目，带方案招标，重大投资项目可以成本价拿地； 投资人可以表明意愿，希望选取哪个片区进行合作。 * 二、问题梳理 3、推荐地块内一级开发的总体资金需求（拆迁、安置、补偿、大市政、公建）及分期实施计划（开发时序）、土地收储及供应计划、投入产出测算等 已掌握信息： 已经编制了汉正街区域的概念性规划，其中对投资时序及资金有一个大致的安排，但详尽的成本及收益测算正在编制中。 * 二、问题梳理 4、政府已经及拟出台的相关政策 已掌握信息： 企业参与整理的财务成本高出银行同期贷款利息的部分计入土地储备成本； 企业参与整理地块在土地交易过程中所产生的溢价部分按一定比例分享； 企业参与整理过程中同步建成的基础设施，按决算成本8%的利润率予以认定，并计入土地整理成本； 土地增值收