西安临潼唐御坊唐文化园-销售方案81P.ppt

临潼·唐御坊项目营销提案 项目概况 “唐御坊”项目位于临潼区主干道与西关正街（进入城区道路），华清路（进景区道路）交汇处，用地三面临街，呈东西走向三角形地带，东南高、西侧低，高差约3.6米。秦统一雕塑位于三角形正西端，座东向西，朝向入区主干道。项目总占地面积55.938亩（含代征路10.487亩），总建筑面积49621㎡，容积率1.5，总投资1.47亿元人民币。 本项目从建筑、景观、名称上均采用盛唐风格，同时拥有商铺、产权式酒店、住宅多种物业形式。 唐御坊是什么? 唐御坊是什么？ 临潼区极具风格特色的仿古建筑群； 地理位置显著、优越； 当地首席大型商业综合体； 多种高端业态共存； 代言临潼区形象与未来发展。 总结暨定位 中国·临潼·唐文化体验园 　　既然为唐文化体验园，就要将唐文化贯穿到底，塑造一个真正的唐城，为游客提供时光穿梭“千年之旅”。 何为体验？ 身临其境的感受 建议 　　　由于本案位于“秦统一雕塑”后方，定位为唐文化，所以，在秦统一雕塑与唐御坊中应采取一些过度措施，使两个朝代的风格相互融合，同时代表西安及临潼的历史变迁！ 依据＿“一轴三带” 一轴：历史轨迹轴 三带：秦＿汉＿唐 所以 　　　在“秦统一广场”与“唐御坊”中间，以汉带的标志性建筑体＿阕楼，为过度元素，让两个朝代完美融合及连接！ 主广告语 世界的唐朝 还中国一个盛世，给世界一个惊喜 再造一个唐朝 五点 1、现场包装　　　 2、卖场包装 3、样板街包装示意 　 4、媒介整合推广 5、外卖场推广 一线： 销售动线 5点1线地产整合推广剖析 现场包装 实现对买家的围杀半径，让买家能够顺利地 实现从外面导引到工地现场 第一阶段：在没有项目形象的状态下建立的 是水平围杀线 第二阶段：通过项目作为核心点进行纵向围杀 现场包装-主要内容 外路牌 导示牌 立柱挂旗 工地路牌 围板 售楼处导示牌 售楼处标牌 停车场标牌 卖场包装 售楼处包装。买家一般到售楼处是一种防范行 为，提防和抗拒心理非常重，我们的目标就是 把这种心理弱化，让买家与销售人员进行良性 沟通。 在温馨愉悦的沟通氛围中，让客户对产品亲近 感加深，增强购买欲，从而达成交。 样板街包装 主要功能是对从售楼处到样板街示意的导引让客户直观感受产品入住后的舒适感，增深产品理解度，加强购买欲。 LOGO 售楼部 事件营销 通过什么样的事件把“唐御坊”推向西安、陕西、中国乃至世界？ 陕西，是文物大省； “唐御坊”是唐文化的楷模，所以—— “鉴宝” 与陕西电视台联袂，在古董画廊区域开辟300平方米的区域，作为陕西人自己的“鉴宝”栏目的录制基地。有助于品牌提升，为项目升值打下坚实基础。 2007年地产博览会 参加2007年中国地产博览会，将“唐御坊”展示给中国，展示给世界，有助于项目招商及旅游的再次发展。 谢谢观看 南门户外 站牌广告 天桥广告 唐御坊如何卖？ 榴花酒店项目卖点： 地段； 酒店管理经验和资源（该项目与临潼宾馆同属一家）； 10%或更高的的投资回报率。 榴花酒店失败原因： 工程进度迟迟拖后； 回报率过高，让人觉得不合理，产生畏惧心理； 散乱的销售组织和说辞； 产品设计的硬伤（面积偏大、公摊偏大）； 市场大环境（股市等证券市场火热）。 唐御坊如何卖？ 对比本项目，我们首先可以做到如下一些基本点： 从地段上与榴花共处同一区域，甚至交通价值更好； 预计10月封顶的工程进度是投资信心的保障； 产品设计合理，尺寸舒适，公摊较小； 建筑物的群体效应远胜于单打独斗的一座单体楼； 外立面的标识性； ……… 唐御坊如何卖？ 有了上述作基础铺垫，我们酒店的销售体系如何呢？ 产权酒店核心销售主张： 以不偏离市场平均投资回报率为基准，作为保底回报向客户承诺，根据酒店经营状况向投资者返还酒店经营利润；当酒店经营利润低于保底回报率时，酒店公司用自有资金补足差额部分；当酒店经营利润高于保底回报率时，该利润由酒店公司全部返还给业主；酒店公司从经营利润中收取一定比例的管理费用；开发商作为第三方全程担保酒店公司的经营承诺。 此主张的优势在于，使投资者真正享有物业经营的知情权，产期的动态收益权，并刺激投资者共同参与到酒店的运营和管理之中。 唐御坊如何卖？ 产权酒店销售体系设计 在销售初期阶段，当客户购买酒店客房之后，酒店管理公司以35元/㎡·月的标准，从业主手中取得为期十年的客房委托经营权，酒店管理公司向业主承诺，在十年之内，业主每月租金收益从35元 /㎡开始，如果酒店经营得当，酒店管理公司在会计事务所的监督下，将客房经营利润如数返还业主；如果酒店经营欠佳，业主每月获得35元 /㎡的租金收益；开