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投资案例分析 回报率 租售回报率=年租金/购买价 买卖回报率=（售出价-购买价）/购买价 综合回报率=（售出价+租金-购买价）/购买价 案例 不考虑税的前提下，2008年，张先生全款买入开明街商铺，100平，每平方20万单价，此地段租金20元每平方，张先生每年的租售回报率？ 不考虑税的前提下，2010年，张先生将此物业以30万每平卖出，张先生的综合回报率？每年的回报率？ 不考虑税的前提下，假设张先生2008年买入此物业的时候，是首付50%，银行贷款利率7.05%，2010年，张先生将此物业以30万每平卖出，张先生的综合回报率？每年的回报率？ 不考虑税的前提下，假设张先生2008全款年买入此物业的时候，然后又抵押给银行，得到贷款2000W,每年利息约140万，2010年，张先生将此物业以30万每平卖出，张先生的综合回报率？每年的回报率？ 不同的操作方式，得到的资金回报率相差巨大。 此理论可运用在谈判过程中 1.小额度投资物业 2.大型物业 五大因素 一、是否处于核心商圈。 二、商圈的变动因素。 三、商圈的变动因素。 四、关注品牌店效应。 五、商铺的通用性。 购买商铺忌讳 　　第1忌，断头路的商铺不能买。 　　第2忌，T形路口不宜投资。 　　第3忌，桥底商铺很难经营。。 　　第4忌，高架下商铺价值不大。 　　第5忌，三角形地块商铺。 　　第6忌，弧形路上的门面。