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关于购买商品房注意事项 买房除了“五证”还需要什么 ——签署商品房预售契约前买家应注意的几个问题 随着房地产市场的逐步发展，政府房屋土地管理部门对于房地产经营活动的宏观控制和管理愈加规范，相关各项法律法规的配套也日臻完善，广大购房人的法律意识也正在逐步提高。现在购买商品房的买家都知道在购房前应通过核验开发商是否具备“五证”（ 国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》）。从去年开始，更有相关法规要求开发商在售房时除须向买家提供“五证”外还须提供住宅质量保证书和房屋使用说明书。以上核验程序是正确必要的，但为更进一步搞清楚施工项目及其开发商的合法性，确保买家权益，除了核准“五证两书”是否具备以外，我认为，买家还应注意仔细了解以下情况。 所购房产是否已设置抵押权或第三方权益？ 开发商在进行商品房的开发过程中，往往出于融资的需要，以先取得的全部或部分国有土地使用权或正在建设中的工程作为抵押物向银行申请贷款。根据我国《担保法》的规定，未经抵押权人同意，抵押人（一般为借款人）不得处置抵押物。因此，在抵押权尚未解除的情况下，开发商预售商品房前必须经享有抵押权的银行的同意，且保证预售所得款项须先用于偿还银行贷款，银行并须承诺在贷款逐步得到清偿的同时逐步解除抵押，只有这样，方能保证买家购买的房产上不存在第三方权利，买卖双方才能顺利办理产权过户。 因此，在购房前买家核验开发商出示的国有土地使用证时，须注意该证书上：“有关他项权利证明”栏内是否注明有上述抵押情况。如发现开发商以土地使用权和在建工程进行抵押的情况，买家应请开发商介绍清楚抵押权人（一般为贷款行）是否同意预（销）售抵押房产和同意逐步解除抵押，以及是否签署了相关的承诺书；并在办理产权过户手续之前请开发商告知原设置的抵押是否已经解除。如果开发商是以部分土地使用权和部分在建工程进行抵押的，买家应注意核验自己购买的房产是否属于已抵押的部分。 目前存在的问题是：由于个别开发商未能按期偿还银行贷款，使银行不愿放弃其在开发项目上设置的抵押权，导致买家无法顺利取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，已使买卖双方产生不少争议甚至诉讼。 开发商是否超面积销售？ 有的销售许可证上注明着可销售范围，如楼座、楼层、数量、总共多少平方米等。为什么会这样呢？这会对买家购房有何影响？ 内、外销商品房预售（销售）许可证上的准售建筑面积是房屋土地管理部门综合考虑开发商已支付的土地出让金情况、房地产是否设置抵押等因素，对开发商可预（销）售多少房产的批准面积。开发商必须在该许可证批准的范围内销售其开发的商品房，超过许可证上批准销售条件的，不能确保得到房屋土地管理部门的预售登记，买家权益也因而不能得到有效保障。 为有利于房地产开发顺利进行，推进工程建设的进展，使开发商先收到的购房款可以用来缴纳其余未交的土地出让金的问题上，有关管理部门在操作上采取了变通的办法，即允许部分开发商先支付40%的土地出让金，取得临时的土地使用证，并在具备其他准许预售条件时允许开发商预售一定比例的商品房；剩余商品房待开发商补齐余下60%土地出让金后方能准予预售。需说明的是，正式颁发的国有土地使用证上加盖政府房屋土地管理部门出让土地使用证专用印鉴，面临时国有土地使用证上仅加盖政府房屋土地管理部门的印鉴及政府房土地管理部门临时土地使用证专用章。 这样，销售范围与开发商所交土地出让金就存在对应关系，在销售许可证上便有相应的销售范围，如果同时开发商取得的国有土地使用证是临时的证书，那么买家应在购房时了解所购房产是否包含在政府准予销售的范围内，关注内、外销商品房预售许可证上的准售面积与开发商已售面积，开发商是否超面积销售等问题。另外还应关注开发商是否及何时向政府土地部门补齐余下的土地出让金，这关系到开发商是否可以顺利取得所开发商品房的大产权证，并顺利为所有购房人办理产权过户手续。 因此，买家在核验开发商提供的预售（销售）许可证时应请开发商详细地介绍并认真比较许可证上批准销售的建筑面积与开发商实际销售的建筑面积，以确保自己购买的商品房在政府房屋土地管理部门批准的范围内，确保所签预售（买卖）契约能够得到房屋土地管理部门的预售登记，从而使购房行为得到有效保障。 目前在这方面存在的问题是：由于个别发展商迟迟不补缴剩余的土地出让金，房屋土地管理部门无法为其办理竣工工程的大房产证，该大房产证又是买家取得其房产证的前提条件，因此，许多买家面临入住完工项目多年而不能取得房产证的窘境。 事物发展往往是一个矛盾被解决了，又出现新的矛盾有待解决。房地产市场亦如此。结于这个问题，有关管理部门已经意识到并正在进行探讨和调研，在其被彻底解决以前，买家尚需采取措施提高自我保护能力