07第二章第一节房地产市场概述(2013新版)..docVIP

2013年房地产估价师考前辅导精讲班 《房地产开发经营与管理》 房地产市场与市场运行（上） 一、本讲考点 近三年考试本章平均分值为8．3分。 1．房地产市场影响因素中的社会因素和经济因素。2006、2008年考点。 2．房地产市场结构中的垄断竞争关系和数量比例关系。2005、2007～2009、2012年考点。 3．房地产市场细分是重要考点。2005、2006、2007、2008年考点。其中2005年和2007的考题相同，考查的是房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括哪一项。 4．房地产市场指标是重要考点。概念多、需记忆的多，概念之间联系多，也是本章唯一涉及计算的考点。其中空置量是难点。应重点掌握供给指标中的空置率、新开工面积和平均建设周期，市场交易指标中的吸纳率和吸纳周期的计算。 二、内容讲解 第二章 房地产市场与市场运行 第一节 房地产市场概述 一、房地产市场的含义 房地产是一种特殊的商品，不可移动性是其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别。 房地产市场是指潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动。 房地产市场构成要素：参与房地产交易的当事人、作为交易对象的房地产资产以及交易制度、促进交易的组织机构。 二、房地产市场的运行环境（考点）（2006、2008考点） 房地产市场的运行环境是指影响房地产市场运行的各种因素的总和。包括以下八类：社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律制度环境、技术环境、资源环境和国际环境。 房地产市场的运行环境中，由社会环境、经济环境和政治环境分别决定的社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的基本因素（2－1） 房地产市场的运行环境 主要影响因素 社会环境 人口数量和结构、家庭结构及其变化、家庭生命周期、传统观念及消费心理、社会福利、社区和城市发展形态等 政治环境 政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性，政府及公众对待外资的态度等 经济环境 经济发展状况、产业与结构布局、基础设施状况、工资及就业水平、家庭收入及其分布、支付能力与物价水平等 金融环境 宏观金融政策、金融工具完善程度、资本市场发育程度等 法律制度环境 土地制度、产权制度、税收制度、住房制度、交易制度和城市发展政策等 技术环境 建筑材料、建筑施工技术和工艺、建筑设备的进步，信息技术和节能减排技术、可持续发展技术的发展和应用等 资源环境 土地、环境和能源等资源约束 国际环境 经济全球化和国际资本流动 【2006年试题】下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是（ ）A．城市或区域产业结构与布局B．人口数量和结构C．土地资源状况D．建筑技术进步答案A 见教材P2930 解析B是社会因素，C资源环境，D技术环境。 （） （） （） 第三产业的发展壮大、劳动密集型产业向资金密集型和技术密集型产业的转变、高新技术产业的发展等，促进了人们工作和生活居住模式及观念的转变，居家办公、网上购物、跨区域甚至跨国服务采购与外包等模式的出现，使房地产空间服务需求特点发生了重大改变。 （） 社会老龄化、家庭小型化、人们受教育程度的提高等，老年住宅、青年公寓、第二居所和季节性住宅等概念应运而生。 （五）自然环境的变化 城市环境污染、农村人口大量涌入城市所产生的社会问题等导致住宅郊区化；环境问题和社会问题的解决、土地资源的约束，使城区内住宅重新受到青睐。 （六）政治制度的变迁 住房问题的社会政治性特征，使得任何政府通过各种政策对房地产市场进行不同程度的干预。 四、房地产市场的参与者（考点）（七类） 房地产市场的参与者主要由市场中的交易双方以及为其提供支持和服务的人员或机构组成。 （一）土地所有者或当前的土地使用者 在我国，城市土地属于国家所有，同一开发地块上的当前使用者越多，对土地开发的影响也就越大，因土地开发商要逐一与他们谈判收购、拆迁、安置、补偿方案，遇上“钉子户”不仅会使开发周期拖长，还会大大增加土地开发的成本。【教材新增内容】 （二）开发商 开发商的主要区别在于其开发的物业是销售还是作为一项长期投资。开发商选择的开发项目类型、经营方针、经营管理风格也有较大差异。 （三）政府及政府机构 政府及政府机构在参与房地产运行的过程中，既有制定规则的权力，又有监督、管理的职能，在有些方面还会提供有关服务。 房地产开发投资者对政府行为而引致的影响相当敏感。房地产业常常被政府用来作为“经济调节器”，需要不时的“加速”或“制动”；与房地产有关的土地出让和税费收入数额巨大，是地方政府财政的一个重要来源。 （四）金融机构 房地产开发过程中需要两类资金，即用于支付开发费用的中短期资金或“建设贷款”，以及项目建成后用于支持消费者与置业投资者购买房地产的长期资金或“抵押贷款”。 （五）建筑